Analisis Penggunaan Tertinggi danTerbaik (HBU)

Analisis Penggunaan Tertinggi danTerbaik (HBU)

Landasan dari teori nilai dan praktek penilai adalah   bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa,  karena ini dapat lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.

Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan  properti dan nilai properti adalah bahwa sebelum penilai dapat memperkirakan nilia properti, ia harus membuat asumsi tentang penggunaan properti yang diharapkan.

Bila subyek properti adalah tanah kosong (atau dianggap kosong) penilaian didasarkan pada penggunaan properti yang diharapkan. Bila subyek properti telah meningkat, penentuan dibuat berlanjut, atau apakah pemanfaatan­pemanfaatan akan dibongkar dan letaknya dibangun kembali.

A. Kriteria dalam Analisis Penggunaan yang Teringgi dan Terbaik

Penggunaan properti yang diharapkan, bila tanah kosong atau yang digunakan dengan baik harus memenuhi 4 kriteria:

  1. Diijinkan secara legal
  2. Memungkinkan secara fisik
  3. Layak secara finansial
  4. Produktif secara maksimal

Diijinkan secara legal

Hambatan­hambatan legal dapat berupa swasta  atau pemerintah. Zoning

(penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.

Bila perubahan penentuan wilayah yang akan mempengaruhi nilai nampak terancam, perubahan itu akan dilukiskan dalam analisis dan ini akan jelas dinyatakan dalam laporan penilaian.

Hambatan­hambatan privat sama pentingnya. Satu properti dihambat oleh penyewaan jangka panjang atau  kontrak yang tidak mengijinkan penggunaan tertentu  yang  mungkin  memiliki  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik berbeda, dan sehingga nilai   berbeda,   daripada properti yang identik secara fisik tanpa hambatan semacam itu.

Memungkinkan secara fisik

Secara fisik mungkin penggunaan tertentu dapat dirintangi oleh karakteristik­karakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi hal­hal semacam itu sebagai kemampuan dasar untuk mendukung bangunan dan biaya pemanfaatan dan pondasi konstruksi.

Layak secara finansial

Dimungkinkan  secara  finansial,  pada  gilirannya  akan  mendorong  dan terkait dengan kriteria keempat dan terakhir yaitu produktivitas maksimal.

Produktivitas maksimal

Ada 3 Ketentuan pokok tentang interpretasi produktif maximal.

  1. Premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah konsep penentu yang berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah tunggal, penggunaan khusus yang memaksimalkan nilai tanah. Premis penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran.
  2. Premis penggunaan yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan dimana nilai pasar menggambarkan nilai penggunaan (rata­rata yang termuat)  dari  rangkaian  representatif  penggunaan  yang  dapat dikerjakan.
  3. Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan

berpendapat  bahwa  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.

Ini berbeda dari penggunaan tertinggi dan terbaik dimana tidak menganggap penggunaan yang sangat mungkin adalah nilai uang memaksimalkan penggunaan.

Pembahasan berikut dibagi menjadi dua bagian, penilaian tanah kosong dan penilaian properti yang telah digunakan. Untuk tiap bagian, kriteria produktif maksimal akan dibahas dan dibandingkan.

B. Penilaian Tanah Kosong

Premis penggunaan terbaik dan tertinggi dimulai dengan premis penggunaan tertinggi dan terbaik dari nilai pasar. Proses estimasi/penaksiran nilai tanah dengan premis penggunaan terbaik dan tertinggi sama dengan yang digunakan untuk menggambarkan  bagaimana aksebilitas mempengaruhi nilai tanah. Langkah pertama, penilai/estimator “membatasi/scope” atau “memeriksa/screen”  pasar untuk menghapus penggunaan yang jelas tidak tepat.   Ini meninggalkan angka­angka yang dapat diatur dari penggunaan kompetitif dan dapat dikerjakan. Misalkan pembatasan menghasilkan tiga potensi penggunaan untuk letak tanah kosong.

Untuk ketiga penggunaan potensial tersebut, diidentifikasi kemungkinan­ kemungkinan  biaya  pembangunannya,  income  yang  diharapkannya,  tingkat pengembalian yang diharapkannya, dan nilai­nilai tanah yang dihasilkan. Dalam contoh ini, premis penggunaan terbaik dan tertinggi menganggap bahwa penawaran kompetitif akan mendorong harga pasar hingga $ 500.000, dan tanah terletak pada daerah peruntukkan dan akan dikembangkan sebagai toko eceran. Dalam pengertian penilaian/penaksiran, $ 500.000 diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.

Bila ada properti yang dapat diperbandingkan

Analisis selengkapnya seperti ditunjukkan di atas tidak selalu penting. Bila penggunaan terbaik dan tertinggi merupakan hal yang nyata/faktual, seperti bila penentuan wilayah secara efektif menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik, dan ada penjualan properti yang dapat diperbandingkan, harga­harga yang diperoleh dapat digunakan untuk memperkirakan langsung nilai properti subjek. Hal ini biasanya banyak terjadi pada pasar perumahan.

Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Satu alternatif pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah bahwa nilai berdasar pada nilai yang diharapkan dari serangkaian representatif penggunaan yang dapat dikerjakan. Ini merupakan pendekatan kemungkinan yang mengenali bahwa perolehan harga pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.

Bila ada properti yang cukup dapat diperbandingkan

Ketika pembatasan ditentukan, serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan dapat ditentukan bila transaksi sebelumnya dinyatakan dapat dibandingkan. Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan langsung. Di lain pihak “nilai yang diharapkan dari serangkaian penggunaan yang dapat di lakukan”  premis memberi  penilai dengan basis yang lebih dapat diatur untuk pemilihan yang dapat dipertimbangkan. Dari perspektif ini penilai dapat merujuk  pada  penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan.

Bila Properti Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan

Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti  subjek tidak dapat disesuaikan dengan penjualan terakhir analisis sisa tanah yang lebih mendasar harus dilakukan.  Ini  memerlukan  nilai  tanah  diperkirakan  untuk  tiap  penggunaan    yang mungkin dikerjakan, seperti pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi. Ini dapat melibatkan pengurangan arus kas atau dalam kasus dimana perincian tersebut tidak sesuai  secara  ekonomi,  income  tahun  pertama  dapat  dikapitalisasi.    Dalam  suatu kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada poin ini bila penggunaan terbaik dan tertinggi adalah pesimis, analisis   akan berakhir. Nilai  pasar  akan  merupakan  nilai  maksimum  yang  dinyatakan  dengan  nilai­nilai. Kemudian perhatikan, bahwa penggunaan terbaik dan tertinggi adalah kasus khusus penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Premis  nilai yang diharapkan bagaimanapun mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiap­tiap penggunaan yang dapat dikerjakan. Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilai­nilai tanah individu dan hasilnya adalah nilai letak yang diharapkan. Penggunaan ini akan memberi beban 100% atau mendekati.

Contoh Analisis Penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Misal pembatasan awal penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan kompetitif  untuk letak tanah kosong yaitu: (1)  Bangunan kantor, (2)  Gudang kecil dan (3) bangunan “flex­space”, yang dapat disesuaikan untuk gudang, pencahayaan manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa.

Langkah pertama   adalah mencari   penjualan tanah yang memiliki serangkaian penggunaan yang mungkin  sama. Langkah ini untuk menentukan range nilai­nilai tanah yang ditentukan untuk masing­masing penggunaan yang dapat dikerjakan berdasarkan distribusi pendapatannya beserta resiko­resiko. Penilai kemudian menentukan kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar.  Contoh harga penjualan yang diharapkan adalah $ 540.000, yang rata­rata dibebani oleh nilai­ nilai sisa tanah dari 3 penggunaan. Penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah mungkin. Ada 20 % kemungkinan kantor, 30 % kemungkinan gudang dan 50 % kemungkinan flex­space. Sebaliknya, kriteria penggunaan terbaik dan tertinggi akan menghasilkan nilai yang diperkirakan dari   $ 700.000 berdasarkan 20 % kemungkinan dimana pengguna flex­space yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran semacam itu.

 

(Visited 119 times, 1 visits today)
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments