Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!
Dasar-Dasar Penilaian

Dasar-Dasar Penilaian

Dalam Bagian I ini mengulas tentang dasar-dasar real property, nilai, dasar – dasar penilaian, kepentingan dan kepemilikan dalam real property, dan persaingan antara real estate dengan bentuk investasi modal lainnya.  Bab 1, Real property dan Penilaiannya, memperkenalkan perbedaan konsep real estate dan real property dan menguraikan bentuk layanan yang biasanya dilakukan oleh penilai real estate profesional untuk klien mereka.  Bab 2, Pengertian Nilai, membahas berbagai jenis nilai yang biasanya berhubungan dengan tugas seorang penilai dan bagaimana jenis – jenis nilai tersebut ditentukan.  Bab 3, Dasar – Dasar Penilaian, menjelaskan prinsip-prinsip ekonomi yang mendasari aturan penilaian dan membahas hal – hal yang mempengaruhi nilai real property.  Bab 4, Proses Penilaian, menggambarkan tentang langkah – langkah yang dilakukan oleh penilai untuk mengembangkan dan membuat laporan tentang nilai.  Bab 5, Kepemilikan dan Minat Terhadap Real property, menjelaskan berbagai kepentingan dan bentuk kepemilikan yang mencakup hak dan membahas bagaimana kepemilikan real property yang kurang lengkap mempengaruhi proses penilaian.  Bab 6, Pasar Real Estate, Pasar Uang, dan Pasar Modal, mendefinisikan pengaruh pasar real estate sehubungan dengan pilihan investasi lain yang bersaing untuk dana investor.

 

BAB 1

REAL PROPERTY DAN PENILAIANNYA

Tanah merupakan landasan untuk segala kegiatan sosial dan ekonomi masyarakat. Tanah adalah bentuk komoditas yang nyata dan sebagai sumber kekayaan.  Karena tanah sangat penting bagi kehidupan dan masyarakat, maka menjadi penting dalam berbagai disiplin ilmu, termasuk hukum, ekonomi, sosiologi, dan geografi.  Masing-masing dari ilmu tersebut mungkin menggunakan konsep yang agak berbeda dalam pembahasan terkait dengan tanah.

Dalam ranah hukum yang luas, diperhitungkan perihal seperti kepemilikan dan kegunaan atas tanah.  Dalam ilmu ekonomi, tanah dianggap sebagai salah satu dari empat komponen produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal, dan koordinasi kewirausahaan.  Tanah menyediakan berbagai unsur alami sebagai kontribusi pada kekayaan suatu negara.  Sosiologi berfokus pada sifat ganda tanah:

  • Sebagai sumber daya untuk dibagikan kepada semua orang.
  • Sebagai komoditas yang dapat dimiliki, diperdagangkan, dan digunakan oleh perorangan.

Ilmu geografy berfokus pada penggambaran unsur- unsur fisik tanah  dan aktivitas orang-orang yang menggunakannya.

Tanah diamati dan di analisa dalam berbagai disiplin ilmu — pemerintahan, hukum, ekonomi, geografi, dan studi lingkungan.

Para Pakar Hukum, ekonom, sosiolog, dan pakar geografi memiliki pemahaman yang sama tentang karakteristik tanah:

  • Setiap bidang tanah memiliki karakteristik tersendiri sesuai lokasi dan komposisinya.
  • Tanah tidak bergerak secara fisik.
  • Tanah bersifat tahan lama.
  • Persediaan lahan terbatas.
  • Tanah bermanfaat bagi masyarakat.

Para penilai real estate memandang karakteristik diatas sebagai dasar dari nilai real estate.  Berbeda dengan karakter fisik tanah, nilai merupakan konsep ekonomi.  Penilai memahami konsep- konsep lahan yang digunakan dalam disiplin ilmu lain akan tetapi penilai lebih berfokus pada cara pasar mengukur nilai. Pasar mencerminkan sikap dan tindakan masyarakat  dalam menyikapi berbagai kondisi tekanan sosial dan ekonomi.

Konsep Lahan

Meskipun lahan dan pengembangan lahan dapat dilihat secara fisik, ada juga konsep – konsep yang tidak begitu jelas. Konsep tersebut membantu dalam menggambarkan kegunaan lahan  dan dijadikan sebagai landasan dalam  sistem nilai tanah.

Pemerintahan dan Hukum

Penggunaan lahan berasal dari mandat masyarakat yang terorganisir. Di negara-negara yang kepemilikan dan daya jual tanahnya tidak bebas, pihak pemerintah yang seringkali menentukan penggunaan lahannya. Dalam ekonomi pasar bebas, penggunaan lahan diatur dalam kerangka hukum. Untuk memahami bagaimana berbagai kekuatan mempengaruhi operasional sebuah lahan, harus diketahui peran dasar hukumnya.

Sikap masyarakat dalam budaya, politik, pemerintahan, dan ekonomi tercermin dalam undang – undangnya. Hukum tidak berpatokan pada karakteristik fisik lahan tetapi pada hak dan kewajiban yang terkait dengan berbagai kepentingan pada lahan tersebut.  Di Amerika Serikat, hak individu untuk memiliki dan menggunakan tanah untuk perolehan materi tetap dipertahankan, sementara hak semua orang untuk menggunakan tanah dilindungi.  Dengan kata lain, hukum mengakui kemungkinan terjadinya konflik antara kepemilikan pribadi dan penggunaan publik.

“Siapapun pemilik lahan, adalah miliknya, kepada langit dan kedalaman.”  Pepatah kuno ini merupakan dasar dari definisi hukum berikut:

Tanah….termasuk bukan hanya landasan, atau tanah, tetapi segala sesuatu yang melekat pada bumi, maupun terjadi secara alami, seperti pohon dan rerumputan, atau atas kreasi tangan manusia, seperti rumah- rumah serta bangunan- bangunan lainnya. Tidak hanya yang ada dipermukaan bumi yang termasuk di dalamnya tetapi semua yang ada di bawah dan diatasnya. Jadi dalam teori legal, permukaan bumi hanyalah bagian dari piramida terbalik yang memiliki ujungnya, atau puncaknya, di pusat bumi, memanjang ke luar melalui permukaan bumi pada garis batas wilayah, dan berlanjut  naik ke atas langit.1

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa kepemilikan tanah mencakup kepemilikan penuh atas tanah dari pusat bumi hingga ke ujung alam semesta.  Namun dalam praktiknya, kepemilikan tanah bersifat terbatas.

Kongres AS telah menyatakan bahwa pemerintah sipil memiliki kedaulatan utuh dan eksklusif atas wilayah udara negaranya dan bahwa setiap warga negara memiliki “hak umum untuk kebebasan transit dalam perdagangan udara melalui ruang udara Amerika Serikat yang dapat dinavigasi.”2  Banyak negara yang membatasi kepemilikan dan penggunaan area bawah permukaan seperti akuifer bawah tanah.  Karena kepemilikan tanah dapat dibatasi, maka hak kepemilikannya berdasarkan pada hukum;  nilai dari hak-hak inilah yang menjadi fokus dari penilaian real estate.

Undang-undang yang mengatur penggunaan dan pengembangan tanah di Amerika Serikat memberikan kebebasan yang luas kepada pemilik tanah dalam memutuskan bagaimana mereka menggunakan tanahnya. Namun, kebebasan ini bukan tanpa batasan.  Konsep dasar kepemilikan pribadi tersebut menekankan penggunaan yang tidak dibatasi selama penggunaan tersebut tidak dengan tanpa alasan membahayakan hak- hak orang lain. Di masa lalu, uji kelayakan difokuskan pada pemilik properti yang berdekatan. Konsep kelayakan baru-baru ini telah diperluas untuk menjaring wilayah sosial dan geografis yang lebih luas. Definisi penggunaan yang wajar telah diperdebatkan dalam banyak kasus pengadilan.

Masalah hukum yang menjadi perhatian khusus bagi para penilai meliputi:

  • Kenyamanan
  • Peraturan akses
  • Pembatasan penggunaan
  • Pencatatan dan penyerahan hak

Penilai juga harus memahami hukum setempat dan negara bagian, yang memiliki yurisdiksi utama atas tanah.

  1. Raymond J. Werner dan Robert Kratovil, Real Estate Law, edisi ke-10. (Englewood Cliffs, N.J .: Prentice-Hall, Inc., 1993), 4.
  2. Undang-undang Perdagangan Udara tahun 1926 (sebelumnya 49 USC 171 et seq); Undang-Undang Aeronautika Sipil 1938 (sebelumnya 49 USC 401 et seq.);  dan Undang-Undang Penerbangan Federal tahun 1958 (lihat 49 USC 401)

Ekonomi

Tanah adalah entitas fisik dengan hak kepemilikan yang tidak dapat dipisahkan, yang secara hukum dapat dibatasi untuk kepentingan masyarakat. Tanah juga merupakan sumber utama kekayaan, yang secara ekonomi dapat diukur dengan uang atau nilai tukar. Tanah dan produk-produknya memiliki nilai ekonomi hanya ketika dikonversi menjadi barang atau jasa yang bermanfaat, diinginkan, dibayar oleh konsumen, dan pasokannya terbatas.  Konsep ekonomi tanah sebagai sumber kekayaan dan objek nilai merupakan hal yang utama dalam teori penilaian.

Konsep ekonomi dari tanah mencerminkan sejarah pemikiran yang panjang tentang sumber dan basis nilai, yang disebut sebagai teori nilai.3  Teori nilai berkontribusi pada ketentuan – ketentuan nilai yang digunakan dalam laporan penilaian dan literatur penilaian, dan hal tersebut merupakan bagian penting dari filosofi pendirian praktek penilaian profesional.

  1. Paul F. Wendt, Real Estate Appraisal: Review and Outlook (Athena, Ga .: University of Georgia Press, 1974),

Sosial

Masyarakat modern telah menjadi semakin peduli tentang penggunaan tanah dan penjabaran hak – hak atas tanahnya.  Parsediaan lahan bersifat tetap, jadi meningkatnya permintaan akan lahan mendorong agar lahan digunakan secara lebih intensif.  Konflik seringkali muncul di antara kelompok-kelompok yang memiliki pandangan berbeda tentang penggunaan lahan yang layak.  Mereka yang percaya bahwa tanah adalah sumber daya untuk dinikmati oleh semua orang, ingin melestarikan keindahan pemandangan tanah dan fungsi ekologis yang penting.  Yang lain memandang bahwa tanah sebagai komoditas yang dapat dipasarkan.  Mereka meyakini bahwa  masyarakat seharusnya dianggap sebagai pihak swasta yang kepemilikannya tidak dibatasi.

Sebagai contoh, kelompok pelestarian lingkungan memiliki pandangan yang berbeda dengan perusahaan penebangan mengenai fasilitas alami dari hutan tua atau hutan yang belum terjamah.  Demikian pula, seorang pengembang yang menangani pusat perbelanjaan atau taman bisnis yang diusulkan, dapat melihat sebidang tanah tertentu sebagai ruang hijau yang dapat dikembangkan di lokasi yang diinginkan dan terjangkau yang melayani area pasar tertentu. Di sisi lain, masyarakat setempat mungkin berpendapat lain, karena pernah menjadi tempat pertempuran Perang Saudara yang signifikan, jadi lahan tersebut layak mendapat perlindungan pemerintah (jika pembayar pajak dapat dibujuk untuk mendukung investasi publik dalam pelestarian sejarah). Pandangan yang bertentangan tersebut tidak mengubah hak konstitusional atas kepemilikan atau konsep pasar lahan. Sebaliknya, hal tersebut menunjukkan adanya kontroversi yang muncul antara hak milik individu dan orang-orang dari masyarakat. Sebagai sumber daya, tanah dilindungi untuk kepentingan masyarakat.  Sebagai komoditas yang dapat dipasarkan, kepemilikan, penggunaan, dan pengalihan lahan diatur oleh hukum sehingga hak individu tidak dilanggar.4

Pada tahun 1876 Mahkamah Agung Amerika Serikat menetapkan hak pemerintah untuk mengatur “tata cara [warga negara] kepemilikan properti pribadi ketika peraturan tersebut dipandang perlu untuk kepentingan umum.”  Pengadilan mengutip kata-kata Ketua Mahkamah Agung Inggris: “Ketika kepemilikan pribadi atas properti dipengaruhi oleh kepentingan umum, ‘itu tidak lagi menjadi juris privati ​​saja.”5 Sepanjang sejarah Amerika, kepemilikan tanah telah diakui sebagai hal mendasar.  John Adams menulis, “Jika orang banyak memiliki real estate, orang banyak akan menjaga kebebasan, kebajikan, dan kepentingan orang banyak dalam semua peraturan pemerintah.”6

Semua undang-undang dan kinerja pemerintahan mengarah kepada pelayanan masyarakat. Oleh sebab itu, jika demi kepentingan umum, masyarakat dapat mengusulkan batasan bangunan, penetapan wilayah dan peraturan bangunan, peraturan pengembangan dan pembagian, dan pengawaasan dalam penggunaan lahan lainnya.  Pengawasan tersebut berpengaruh pada apa yang mungkin dikembangkan, dimana pembangunan dapat dilaksanakan, dan kegiatan apa yang mungkin diizinkan setelah pembangunan. Dalam beberapa dekade terakhir, Pemerintah Amerika Serikat telah meningkatkan upayanya untuk mengatur emisi udara dan air dari kegiatan manufaktur dan untuk mengurangi polusi yang disebabkan oleh kotoran, bahan kimia, dan kebisingan. Pengawasan protektif atas penggunaan lahan meluas pada lahan basah, pantai, dan perairan yang bisa dinavigasi serta pada pelestarian habitat spesies yang terancam punah.7

  1. Lihat juga Charles E. Roc, “Land Use: The Second Battle of Gettysburg,” The Appraisal Journal (October 2000): 441-449.
  2. 94 U.S. 113 (1896). Dikutip dalam “Land as a Commodity Affected with a Public Interest” oleh Richard F. Babcock dan Duane A. Feurer dalam Richard N. L. Andrews, Land in America (Lexington, Mass.: D.C. Heath dan Perusahaan, 1979), 110.
  3. , 31.
  4. Untuk informasi lebih lanjut mengenai pengawasan penggunaan lahan oleh pemerintah, lihat J.D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, Edisi Kedua. (Chicago, Appraisal Institute, 1995)

Karena sifat dan tingkat pengawasan dalam penggunaan lahan berubah, demikian pula sifat dan tingkat kepemilikan lahan pribadi. Perubahan semacam itu berdampak pada pasar dan akhirnya berdampak pada nilai real estate. Oleh karena itu, penilai real estate harus benar- benar memahami peraturan dan batasan- batasan yang berlaku dalam penggunaan lahan dan memahami bagaimana peraturan tersebut dapat mempengaruhi properti tertentu.

Geografis dan Lingkungan

Pembahasan tanah meliputi perhitungan karakteristik fisiknya yang beragam dan bagaimana karakteristik- karakteristik tersebut tergabung pada suatu area tertentu. Setiap bidang tanah sifatnya berbeda, dan lokasi merupakan bagian yang sangat penting. Penggunaan lahan dan pemanfaatan terbaik dan tertinggi dari sebuah lahan sangat dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan lokasi tanah serta pertimbangan terkait lainnya, secara luasnya disebut sebagai geografi.

Sebuah lahan dipengaruhi oleh sejumlah proses. Proses fisik dan kimiawi yang berlangsung terus menerus mengubah permukaan tanah, proses biologis menentukan populasi kehidupan, dan proses sosial- ekonomi menentukan tempat tinggal dan aktivitas manusia pada suatu lahan. Secara bersamaan, proses-proses tersebut mempengaruhi karakteristik penggunaan lahan.

Lahan dapat digunakan untuk berbagai tujuan:

  • Pertanian
  • Pedagangan
  • Industri
  • Hunian
  • Rekreasi

Dan keputusan penggunaan lahan dapat dipengaruhi oleh banyak faktor:

  • Iklim
  • Topografi
  • Distribusi sumber daya alam, pusat- pusat masyarakat, dan industri
  • Tren di bidang ekonomi, masyarakat, teknologi, dan budaya

Pengaruh dari masing-masing factor tersebut pada setiap sebidang tanah tentunya bervariasi.

Pertimbangan geografis merupakan hal yang sangat penting bagi pihak penilai. Pentingnya karakteristik fisik seperti topografi, tanah, air, dan vegetasi sangat jelas, akan tetapi kondisi populasi, fasilitas- fasilitas, dan layanan serta pergerakan manusia dan barang sama pentingnya. Konsep geografis sebuah lahan yang berpatokan pada sumber daya alam, lokasi industri, serta pasar aktual dan potensial, menjadi latar belakang pengetahuan  penting yang diperlukan dalam penilaian real estat.

Real Estate, Real property, dan Personal Property

Dalam penilaian real estate, ada perbedaan penting antara istilah real estate dan real property.8 Meskipun konsep-konsep tersebut berbeda, beberapa hukum negara dan keputusan- keputusan pengadilan memandangnya sama dalam ranah hukum.

Real estate adalah tanah fisik dan kelengkapan yang melekat pada tanah tersebut contohnya bangunan.  Real estate bersifat tidak bergerak dan berwujud. Ketentuan hukum sebuah  real estate mencakup komponen- komponen berwujud sebagai berikut:

  • Tanah
  • Segala sesuatu yang sifatnya alami ada pada tanah, seperti pohon dan mineral
  • Segala sesuatu yang dibuat oleh manusia pada tanah tersebut, seperti bangunan dan perbaikan lokasi.
  1. Definisi real estate dan real property yang digunakan dalam Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) yang diresmikan oleh The Appraisal Foundation dapat ditemukan dalam Appendix A.
Perbedaan antara real estate dengan real property adalah hal yang mendasar dalam sebuah penilaian.
real estate: Lahan fisik dan segala kelengkapan yang melekat pada tanah tersebut, contohnya bangunan. Sebidang atau beberapa bidang tanah yang diidentifikasi, termasuk segala pengembangan pada lahan tersebut.

real property: Segala bentuk kepentingan, keuntungan, dan hak – hak yang didapatkan langsung dari kepemilikan fisik real estate; rangkaian hak- hak yang didapatkan dari kepemilikan real estate. Di beberapa negara, real property diatur dalam Undang- undang dan dianggap sama dengan real estate.

Selain itu, segala sesuatu yang melekat pada bangunan permanen (misalnya: pipa ledeng, kabel listrik, dan sistem pemanas) serta barang bawaan (seperti lemari dan lift) biasanya dianggap sebagai bagian dari real estate tersebut. Real estate mencakup segala hal yang melekat pada lahan tersebut, baik di atas maupun di bawah tanah.

Real property mencakup semua kepentingan, manfaat, dan hak- hak yang didapatkan langsung dari kepemilikan fisik real estate. Hak atau kepentingan dalam real estate juga disebut sebagai sebuah hak milik. Secara khusus, hak milik terhadap tanah merupakan derajat, kekuatan, atau berbagai kepentingan yang dimiliki seseorang di dalamnya.

Besarnya tingkat kepentingan kepemilikan dalam real property disebut hak milik.  Bayangkan seikat ranting di mana setiap “ranting” mewakili hak atau kepentingan yang berbeda dan terpisah. Hak milik mencakup segala bentuk kepentingan pada real property, termasuk hak untuk menggunakan real estate, menjual, menyewakan, menghadiahkan, dan memberikannya, dan setiap “bagian” dapat dipisahkan dari keseluruhan hak tersebut untuk diperdagangkan di  pasar. Konstitusi Amerika Serikat menjamin kenyamanan pribadi atas hak- hak tersebut, tunduk pada ketentuan dan batasan tertentu, yang dibahas dalam Bab 5.

Penilai tidak hanya membedakan antara real estate dan real property, mereka juga membedakan antara real estate, personal property, dan perlengkapan tetap perdagangan, seperti yang diilustrasikan dalam Tabel 1.1 dan 1.2.  Penilai wajib mengetahui bahwa yang dinilai merupakan personal property atau perlengkapan tetap untuk memastikan apakah akan diikiut sertakan sebagai indikasi nilai properti. Jika diklasifikasikan sebagai perlengkapan tetap, maka merupakan bagian dari real estate, dan pengaruhnya terhadap nilai diikut sertakan dalam laporan penilaian.9 Karena perbedaan antara perlengkapan tetap dan personal property tidak selalu jelas, maka penilai harus membaca isi kontrak dengan cermat dan mengetahui bagaimana posisi dari setiap bagian di kawasan tersebut. Terkadang tidak mungkin untuk mengecualikan personal property dari laporan nilai. Personal property yang terkait dengan real estate dan diikut sertakan dalam laporan nilai, harus diidentifikasi dan dijelaskan dalam penilaian (lihat Bab 26).

  1. Pada tahun 1999 Dewan Standar Penilai mengganti istilah perkiraan nilai dalam Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dengan istilah anggapan Salah satu alasan perubahan ini adalah untuk lebih memperjelas perbedaan antara output dari model penilaian otomatis (yang memberikan perkiraan nilai) dan hasil penilaian yang dilakukan oleh seseorang (yang menerapkan penilaian dan pengalaman dalam proses memberikan pendapat nilai). Teks ini telah direvisi guna menjelaskan perubahan dari terminologi yang digunakan dalam USPAP.

Tabel  1. 1.     Perbedaan Antara Real Estate, Personal Property,  dan Perlengkapan Perdagangan

Real Estate  
Karakteristik Barang-barang yang telah dipasang atau melekat pada lahan atau bangunan secara cukup permanen. Semua pengembangan dalam real estate dulunya adalah milik pribadi; setelah terjadi pengembangan pada tanah tersebut, mereka menjadi real estate.
Contoh · Tanah

· Bangunan

· Perlengkapan Tetap – Misalnya: pipa ledeng, penerangan, pemanas, dan pendingin ruangan di properti hunian.

Personal Property  
Karakteristik Barang bergerak dalam properti yang tidak melekat secara permanen atau     merupakan bagian dari real estate. Personal property tidak diberikan hak atas kepemilikan real property.
Contoh · Mebel dan perabotan yang tidak melekat pada bangunan seperti lemari es dan rak yang terpisah.

· Barang-barang seperti rak buku dan perlengkapan jendela yang dipasang oleh penyewa dimana sudah disepakati dalam kontrak bahwa barang- barang tersebut akan dipindahkan pada saat berakhirnya masa sewa.

Perlengkapan Perdagangan  
Karakteristik

 

Tidak seperti perlengkapan tetap yang dalam hukum dianggap sebagai bagian dari real estate, perlengkapan perdagangan bukan real estate yang disertai dengan hak kepemilikan real property. Itu termasuk personal property terlepas dari bagaimana cara mereka dibawa. Perlengkapan perdagangan akan dipindahkan oleh pihak penyewa pada saat berakhirnya masa sewa terkecuali jika hak tersebut telah diserahkan sepenuhnya dalam kontrak. Juga dikenal sebagai chattel fixture.
Contoh · Stand restoran

· Alat Pompa bensin

· Tangki penyimpanan

· Peralatan kebugaran di klub kesehatan

· Perpipaan, penerangan, pemanas, dan pendingin ruangan di gedung industri

· Peralatan industri seperti selang udara, saluran pipa air, jalur derek, dan jalur bus.

 

Tabel 1.2.       Kriteria untuk Membedakan  Antara Personal Property dan Perlengkapan.

Kriteria Penjelasan
Cara pengadaan barang Pada umumnya, suatu barang dianggap sebagai personal property jika barang tersebut dapat dilepas tanpa menyebabkan kerusakan serius pada real estate atau pada barang itu sendiri.  Ada pengecualian pada aturan ini.
Jenis barang dan fungsinya

dalam real estate

Barang-barang yang secara khusus dibangun untuk digunakan

dalam bangunan tertentu atau dipasang untuk mendukung tujuan pendirian bangunan tersebut pada umumnya dianggap sebagai bagian permanen bangunan.

Tujuan dari pihak pembuat Sering kali jangka waktu sewa menentukan apakah barang tersebut permanen atau akan diambil pada waktu mendatang.
Sumber: Raymond J. Werner dan Robert J. Kratovil.  Hukum Real Estat, edisi ke-10.  (Englewood Cliffs, N. J .: Prentice-Hall, Inc., 1993).  11 – 17.

 

Pelaksanaan  Penilaian

Dalam masyarakat kita yang kompleks, kata penilai dan penilaian bisa memiliki banyak arti. Penggunaan dan cara membedakan istilah – istilah tersebut dengan benar perlu diperhatikan oleh orang – orang yang terlibat dalam proses penilaian.

Pembeli dan penjual melakukan transaksi real estate dan membuat keputusan- keputusan yang berkaitan dengan harga dan persoalan real estate lainnya.  Seringnya, pembeli rumah memiliki sedikit atau tidak memiliki latar belakang di bidang real estate dan harus bergantung pada orang lain untuk membuat keputusan.  Satu-satunya “penilaian” yang mereka buat adalah evaluasi dari kondisi yang mereka amati atau fakta yang disampaikan kepada mereka. Di sisi lain, lembaga investor mungkin memiliki petugas yang terlatih dalam penilaian.

Penjual real estate dilisensi untuk menjual real estate.  Mereka mendapatkan pelatihan di bidangnya tetapi belum tentu medapat pelatihan penilaian yang memadai. Mereka umumnya memahami properti di lokasi tertentu dan memiliki akses dalam sejarah informasi pasar. Sebagian mungkin menyiapkan ahli penilaian. Sebagai sebuah kelompok, tenaga penjualan real estate mengevaluasi properti tertentu, tetapi mereka biasanya tidak mempertimbangkan semua faktor yang diamati oleh penilai profesional.

Petugas dan eksekutif keuangan real estate diantaranya petugas pinjaman, agen penutupan, agen di perusahaan yang menangani, petugas dan agen relokasi, dan lainnya.  Ada juga pejabat pemerintahan yang termasuk dalam kelompok ini yang berurusan dengan tanah atau nilai tanah di pasar khusus.  Para profesional tersebut memiliki kemampuan yang berbeda – beda dalam memahami arus pasar pada kawasan penugasan mereka, mengembangkan pendapat tentang nilai, dan menerapkan konsep penilaian.  Penasihat investasi real estate mungkin telah mengikuti pelatihan yang cukup luas untuk memahami tentang penilaian walaupun mereka tidak menyediakan jasa penilaian. Anggota kelompok ini bekerja dengan atau mengkaji penilaian yang dibuat oleh orang lain.  Meskipun mereka memahami tentang penilaian, mereka belum tentu seorang penilaiyang  terlatih.

Penilai real estate yang berlisensi dan bersertifikat memenuhi persyaratan pendidikan, pengalaman, dan pengujian yang ditetapkan oleh negara dan dapat melakukan penilaian secara legal di dukung oleh lisensi atau sertifikasinya.10 Jenis-jenis properti yang dapat mereka nilai tergantung pada jenis lisensi  atau sertifikasi yang dimiliki.  Penilai real estate berlisensi dan bersertifikat diwajibkan untuk memenuhi persyaratan pendidikan berkelanjutan dan harus mematuhi Standar Umum Praktik Penilai Profesional (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)) jika tidak, akan dianggap melakukan pelanggaran, termasuk kemungkinan kehilangan lisensi.

Para penilai real estate profesional tetap (penuh waktu) seringnya dilisensi dan disertifikasi di lebih dari satu negara dan menghabiskan sebagian besar waktu mereka untuk menilai. Individu-individu tersebut telah mengikuti pelatihan dan memiliki pengalaman yang luas dan berkomitmen untuk profesinya. Golongan tersebut termasuk mereka yang melakukan dan meninjau penilaian real property. Penilai profesional terikat pada komitmen yang tinggi terhadap peraturan yang telah ditetapkan, dan banyak di antara mereka adalah anggota organisasi penilai seperti Lembaga Penilaian, yang mendorong partisipasinya dalam kegiatan profesional dan pengembangan pendidikan. Anggota setuju untuk saling menilai rekan mengenai etika atau kinerja mereka, yang mencerminkan komitmen kuat mereka terhadap profesionalisme.

Pendidikan yang berkelanjutan adalah landasan pengembangan profesional.  Dengan melanjutkan jenjang pendidikan, penilai menunjukkan komitmen mereka untuk mempertahankan keterampilan mereka pada tingkat yang jauh di atas minimum yang diperlukan untuk memenuhi persyaratan lisensi negara. Seseorang yang menyelesaikan program pendidikan yang ketat dan mendapatkan posisi profesional yang bagus mengakui bahwa pekerjaan dan prospek bisnis mereka sangat meningkat. Komitmen terhadap profesionalisme mendukung dalam mengatur bidang usahanya dan memastikan pekerjaan penilaian yang berkualitas.

  1. Meskipun pemerintah federal memberikan mandat agar semua negara membuat program lisensi atau sertifikasi untuk mengatur penilaian pada transaksi yang terkait secara federal, beberapa negara menetapkan peraturan hukum dalam lisensi / sertifikasi untuk penilaian yang dilakukan guna tujuan tersebut. Negara-negara lain memerlukan lisensi / sertifikasi dalam penilaian yang dilakukan untuk berbagai tujuan (atau hampir dalam semua bidang). Secara umum, pengadilan tidak mengharuskan penilai untuk memiliki lisensi atau sertifikasi;  namun, kepemilikan lisensi atau sertifikasi yang dikeluarkan oleh  negara menjadi indikasi utama dari kompetensi seorang penilai.

Menurut USPAP, praktik penilaian meliputi tiga jenis kegiatan :.

  1. Penilaian
  2. Konsultasi penilaian
  3. Tinjauan penilaian

Dasar dari persoalan real estate mengindikasikan apakah tugas tersebut adalah penilaian (penaksiran) atau penugasan konsultasi penilaian (analisa atau konseling).11 Pada kedua jenis penugasan tersebut, kesimpulan- kesimpulan diperoleh dari analisa yang tepat yang digunakan sesuai dengan standar praktik profesional yang layak (lihat Tabel 1.3).

Penerapan prosedur penilaian dan laporan yang menunjukkan kesimpulan – kesimpulan dari seorang penilai dipengaruhi oleh bentuk penugasan, misalnya; tujuan dan penggunaannya.  Untuk menghindari kesalah pahaman, disarankan bagi klien dan penilai untuk membuat kesepakatan lingkup pekerjaan di awal penugasan.

  1. Lihat juga Opini Penasihat 21, “When Does USPAP Apply in Valuation Services?” Uniform Standards of Professional Practice (Washington, D.C .: The Appraisal Foundation, 2001).

Penugasan Penilaian dan Format Laporan

Dalam Standar Umum Praktik Penilaian Profesional (Uniform Standars of Professional Appraisal (USPAP)), penilaian lengkap dan penilaian terbatas dibedakan berdasarkan penerapan Departure Rule dari Standar Umum oleh pihak penilai. Penilaian lengkap dilakukan tanpa menerapkan Departure Rule; sedangkan penilaian terbatas adalah pandangan pada nilai yang dibuat berdasarkan Departure Rule. Departure Rule menyatakan bahwa pihak penilai dapat membuat perjanjian untuk melaksanakan tugas yang sifatnya kurang dari, atau berbeda dari, tugas yang telah ditetapkan dalam pedoman tugas tertentu, dengan ketentuan bahwa sebelum menandatangani perjanjian tersebut, beberapa persyaratan berikut terpenuhi:

  1. Penilai telah mengetahui bahwa ruang lingkup tugas yang akan dilakukan tidak begitu sempit yang dapat mengakibatkan hasil dari penugasan tersebut akan cenderung menyesatkan atau membingungkan klien dan para pengguna laporan.
  2. Penilai telah menyampaikan kepada klien bahwa penugasan tersebut sifatnya kurang atau berbeda dari tugas yang sudah diatur dalam pedoman tugas tertentu dan laporannya juga akan menyatakan serta menjelaskan proses penugasannya.
  3. Klien telah menyetujui untuk menerima hasil yang sesuai dari kinerja layanan penilaian atau konsultasi yang terbatas tersebut.

Laporan penilaian yang menyampaikan hasil penilaian lengkap atau terbatas dapat disajikan dalam tiga format, yaitu:

  1. Laporan penilaian mandiri
  2. Laporan penilaian ringkasan
  3. Laporan penilaian penggunaan terbatas
Standar Umum Praktek Penilaian Profesional (The Uniform Standards of Professional Appraisal (USPAP)) menetapkan dua jenis penugasan penilaian – lengkap dan terbatas – dan tiga format laporan – mandiri, ringkasan, dan penggunaan terbatas.

Laporan penilaian mandiri menggambarkan secara utuh tentang data dan analisis yang digunakan dalam penugasan. Semua informasi yang diperlukan dijabarkan dalam laporan dan tidak dirujuk kepada dokumen pihak penilai. Laporan penilaian ringkasan merangkum data dan analisis yang digunakan dalam penugasan. Laporan penilaian penggunaan terbatas hanya mengungkapkan kesimpulan dari penilaian.

Laporan penilaian dapat disampaikan kepada klien dalam bentuk laporan lisan maupun tertulis, baik sebagai laporan pernyataan atau laporan naratif.  (Informasi lebih lanjut tentang format laporan penilaian terdapat dalam Bab 26.)

Tabel 1.3.       Perbandingan antara Penilaian, Konsultasi, dan Tinjauan

Penilaian
Definisi* Kegiatan atau proses mengembangkan pendapat tentang nilai
Karakteristik Penilaian melibatkan penelitian selektif terhadap wilayah pasar yang sesuai, kumpulan data terkait, penerapan cara – cara analisa yang tepat, dan penerapan wawasan, pengalaman, serta penilaian profesional untuk menentukan solusi yang tepat dalam persoalan penilaian.  Penilai memberikan pendapat kepada klien tentang nilai real property yang mencerminkan semua bukti pasar yang bersangkutan.
Contoh ·  Pendapat tentang nilai pasar untuk biaya hunian biasa, hunian lengkap, kawasan pelestarian, atau hunian lainnya (untuk mendukung dalam keputusan pinjaman hipotek, untuk mendukung dalam keputusan pembelian atau penjualan, dll.)

· Pendapat tentang nilai investasi atau nilai – nilai lainnya yang telah ditentukan pada kepentingan suatu real estate dalam jangka waktu tertentu (untuk tujuan asuransi, untuk tujuan relokasi, untuk banding  pajak properti, dll.)

Konsultasi Penilaian
Definisi* Kegiatan atau proses pengembangan analisis, rekomendasi, atau pendapat untuk menyelesaikan  masalah, di mana pendapat tentang nilai merupakan komponen analisis yang mengarah kepada hasil penugasan.
Karakteristik Aktivitas pasar dan bukti saat itu dipelajari untuk mendapatkan suatu kesimpulan yang mungkin tidak berpatokan pada indikasi nilai tertentu.  Penilai mengembangkan opini nilai dalam penugasan konsultasi penilaian sebagai bagian dari proses memberikan jawaban terhadap  beberapa pertanyaan lain terkait real estate, seperti misalnya;  apakah usulan penggunaan properti yang diberikan layak secara ekonomi.
Contoh · Studi kelayakan ekonomi

· Pertimbangan peluang pasar atau investasi yang terkait dengan pembangunan yang diusulkan atau yang sudah ada

· Studi pemanfaatan lahan

· Studi penawaran dan permintaan

· Analisis penyerapan.

Tinjauan Penilaian
Definisi* Kegiatan atau proses menyusun dan menyampaikan pendapat mengenai kualitas pekerjaan penilai lain.
Karakteristik Prosedur peninjauan penilaian dapat disamakan dengan kontrol kualitas atau fungsi audit.  Penilai peninjau/ memeriksa laporan penilai lain untuk menentukan apakah kesimpulan yang disampaikan sesuai dengan data yang dilaporkan dan informasi lain yang diketahui secara umum.
Contoh · Tinjauan Lapangan

· Tinjauan Kantor

·         Dari bagian Ketentuan (Definitions) dalam Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (edisi 2001)

 

Tujuan dan Maksud Penggunaan Penilaian

Tujuan dari suatu penilaian adalah alasan yang dikemukakan dalam ruang lingkup penugasan penilaian.  Hal tersebut dinyatakan oleh pihak klien, dan hal itu menunjukan suatu informasi bahwa klien perlu menjawab pertanyaan-pertanyaan spesifik yang berkaitan dengan real property.  Jika pertanyaan klien dipahami dengan jelas, maka tujuan penilaian dapat dijelaskan sesuai dengan informasi yang diperlukan.

Ketika suatu pendapat tentang nilai diperlukan dalam sebuah penilaian, jenis nilai yang dicari harus ditentukan sejak awal.  Nilai yang dimaksud kemungkinan sebagai berikut:

  • Nilai pasar
  • Nilai kelangsungan
  • Nilai kena pajak
  • Nilai guna
  • Nilai investasi
  • Jenis nilai lainnya

Perbedaan diantara istilah-istilah tersebut dibahas dalam Bab 2.

Tujuan dari penilaian merupakan dasar untuk kesimpulan nilai akhir, yang tidak berubah demi kepentingan penggunaan penilaian. Bentuk dari sebuah laporan penilaian dapat disesuaikan dengan tujuan penggunaan opini nilai, tetapi nilai itu sendiri tidak akan berubah.  Misalnya, penilaian properti untuk satu keluarga dapat ditunjukkan dalam bentuk lembaran untuk memfasilitasi penjualan atau pembiayaan hipotek, dalam laporan penggunaan terbatas untuk keputusan rehabilitasi, atau dalam laporan tersendiri untuk kepentingan kasus hukum.  Apapun kondisinya, angka dolar atau angka yang terkait dengan nilai yang ditetapkan akan sama.

Tujuan penggunaan jasa penilaian adalah bahwa pihak klien memerlukan informasi yang terdapat dalam laporan penilaian. Tujuan penggunaan atau fungsi dari suatu penilaian ditentukan oleh kebutuhan pihak klien. Misalnya, klien mungkin ingin mengetahui nilai pasar pada suatu residen untuk menghindari membayar terlalu mahal untuk residen tersebut atau mendapatkan terlalu sedikit dari transaksi tersebut. Klien perusahaan mungkin perlu memastikan tingkat biaya sewa atau tren demografis di suatu kawasan untuk menentukan kelayakan pindah ke kawasan tersebut. Atau pihak pengembang mungkin perlu memahami faktor-faktor yang berpengaruh pada penawaran dan permintaan di masyarakat sebelum membangun komplek apartemen.

Karena suatu penilaian merupakan dasar untuk pengambilan keputusan yang berkaitan dengan real property, maka maksud penggunaan sebuah penilaian tergantung pada keputusan yang ingin dibuat oleh klien.  Dalam menentukan permasalahan penilaian, pihak penilai harus memahami kebutuhan klien dan harus ada kesepakatan antara pihak klien dan pihak penilai serta konsisten dengan standar yang telah ditentukan dalam praktik penilaian profesional.

Penilaian bisa saja dibutuhkan dalam berbagai situasi yang berbeda. Tabel 1.4 tidak mencerminkan semua kemungkinan penggunaan penilaian, tetapi memberikan gambaran luas dari kegiatan penilaian profesional.

Tujuan dan maksud penggunaan penilaian ada hubungannya, tetapi berbeda  dalam konsep
tujuan penilaian: Alasan yang disampaikan untuk penugasan penilaian, misalnya, untuk mengajukan pendapat tentang nilai yang ditentukan dari setiap kepentingan real property atau untuk melakukan studi evaluasi (tugas konsultasi) yang berkaitan dengan keputusan – keputusan dalam real property.

maksud/ tujuan penggunaan penilaian: Cara klien dalam menggunakan informasi yang terdapat  dalam laporan penilaian.

Penilaian umumnya digunakan dalam situasi yang melibatkan pengalihan kepemilikan, pembiayaan dan kredit, proses hukum, perpajakan, dan konseling investasi dan dalam pengambilan keputusan bisnis lainnya.

Kewajiban Penilai.

Ketika bidang usaha penilaian menghendaki tingkat profesionalisme yang lebih tinggi, maka ruang lingkup tanggung jawab dan keterikatan seorang penilai pun meningkat. Penilai dapat dianggap bertanggung jawab atas kelalaian, kesalahan penyajian, penipuan, pelanggaran kontrak, atau kurangnya kepatuhan terhadap standar yang diberlakukan oleh lembaga pemerintah, Yayasan Penilai, dan Lembaga Penilai. Bagian- bagian yang potensial meliputi hal-hal yang melibatkan privasi kontrak,12 pengungkapan, dan kasus hukum (misalnya proses penemuan, pemeriksaan, dan pernyataan).

  1. Kerahasiaan kontrak menyangkut hubungan antara dua belah pihak, misalnya, penilai yang telah menandatangani perjanjian untuk melaksanakan penugasan dan klien seperti bank atau perusahaan akuntansi. Klien dapat menuduh bahwa penilai bertindak tidak tepat dan, sebagai akibatnya, pihak ketiga (investor) dirugikan.

 

Tabel 1.4.       Kegunaan Penilaian

Pemindahan kepemilikan

· Untuk membantu calon pembeli menetapkan harga penawaran

· Untuk membantu calon penjual menentukan harga jual yang wajar

· Untuk menentukan dasar dari pertukaran real property

· Untuk menentukan dasar dalam mengatur kembali atau menggabungkan kepemilikan beberapa properti

· Untuk menentukan ketentuan harga jual dalam transaksi yang diusulkan

Pembiayaan dan kredit

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai keamanan dari  pinjaman hipotek yang diusulkan

· Untuk memberikan investor dasar yang kuat dalam memutuskan apakah akan membeli hipotek real estate, obligasi, atau jenis sekuritas lainnya

· Untuk menentukan dasar keputusan dalam mengasuransikan atau menjamin pinjaman pada real property

Proses pengadilan 

Proses Kewenangan Utama

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar properti secara keseluruhan misalnya; sebelum pengambilan

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar yang tersisa setelah pengambilan

· Untuk mengukur kerusakan pada properti setelah pengambilan

Divisi properti 

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar properti dalam perselisihan kontrak

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar real estate sebagai bagian dari portofolio

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari kepentingan kemitraan

Pengadilan lingkungan  

· Untuk mengukur kerusakan yang diakibatkan oleh pelanggaran hukum lingkungan

· Untuk mengukur kerusakan yang disebabkan oleh musibah lingkungan

Perpajakan

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai kena pajak

· Untuk memisahkan aset menjadi barang-barang yang menyusut (atau perolehan modal kembali) seperti bangunan dan barang-barang yang tidak menyusut seperti tanah, dan untuk memperkirakan tingkat nilai penyusutan (atau pengembalian modal) yang berlaku

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai komponen real estate dari perencanaan perumahan yang merupakan dasar untuk keuntungan di masa depan dan pajak warisan

· Untuk menentukan pajak hadiah atau warisan

Konseling  investasi, pengambilan  keputusan, dan akuntansi

· Untuk mengatur masa sewa dan ketentuan sewa

· Untuk menentukan kelayakan suatu pelaksanaan konstruksi atau renovasi

· Untuk membantu perusahaan atau pihak ketiga membeli rumah untuk karyawan yang dipindahkan

· Untuk melayani kebutuhan pemberi asuransi, penilai kerugian/ klaim, dan pemegang polis

· Untuk memfasilitasi merger perusahaan, penerbitan saham, atau revisi nilai buku

· Untuk memberikan pendapat tentang nilai likuidasi untuk penjualan paksa atau proses lelang

· Untuk memberikan saran kepada klien dengan mempertimbangkan tujuan investasi, alternatif, sumber daya, dan kendala serta pemilihan waktu yang tepat

· Untuk menghimbau kepada dewan zonasi, pengadilan, perencana, dan lainnya, tentang kemungkinan akibat dari tindakan yang diusulkan

· Untuk membantu dalam arbitrasi masalah penilaian

· Untuk menganalisa tren penawaran dan permintaan dalam pasar

· Untuk memastikan status pasar real estate

· Untuk menilai aset tetap dan membantu dalam pengalokasian nilai aset

Penilai dapat diminta untuk bertanggung jawab atas pelanggaran profesional atau pelanggaran terkait
kewajiban: Dalam penilaian, kewajiban hukum untuk memberikan layanan yang sesuai dengan standar profesional dan untuk menahan diri dari malpraktek, yang mencakup kelalaian, kesalahan penyajian, penipuan, dan pelanggaran kontrak.
Standar Umum Praktik Penilai Profesional (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)) : Standar terkini dari profesi penilai, yang dikembangkan untuk penilai dan pengguna layanan penilaian oleh Dewan Penilai Standar dari Lembaga Penilai. USPAP menetapkan prosedur yang harus dipatuhi dalam mengembangkan penilaian, analisis, atau pendapat serta tata cara penyampaian ketiga hal tersebut. Standar tersebut didukung oleh Institusi Penilai dan oleh organisasi penilaian profesional lainnya.

Penilai disarankan untuk mengambil langkah-langkah untuk melindungi diri mereka dari malpraktik yang tidak disengaja atau tidak dimaksudkan. Memastikan kompetensi melalui pendidikan berkelanjutan, menggunakan daftar periksa dan ulasan cadangan, dan mematuhi Standar Umum Praktik Penilai Profesional dapat membantu mengurangi resiko penilai terhadap tindakan sipil.13 Jaminan pertanggung jawaban profesi tersedia dan diminta oleh banyak pemberi pinjaman.  Penilai disarankan untuk meninjau semua pengecualian dan tanggal berlaku surut dalam polis asuransi mereka dan untuk mengambil tindakan pencegahan yang semestinya dalam praktek bisnis mereka.

Pendapat yang diperdebatkan mengenai nilai dapat disebabkan oleh perubahan yang cepat dalam kondisi pasar, keberadaan bahan yang terkontaminasi pada properti yang dinilai, penegakan hukum lingkungan dan pelestarian, dan perubahan dalam pedoman hukum dan peraturan. Perkembangan proses hukum menunjukkan bahwa proses pengadilan akan terus meningkat di bidang penilaian seperti halnya dalam profesi lain.

  1. Untuk informasi lebih lanjut tentang kewajiban penilai, lihat Mark Lee Levine, Kewajiban Penilai Real Estate (New York: Clark Boardman Callaghan, 1995). Daftar pustaka dari teks ini berisi artikel-artikel bermanfaat tentang bidang-bidang yang berpotensi untuk penilai.

 

 

DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers. Appraisal Thought A 50-Year Beginning. Chicago. 1982

Andrews, Richard N. L. Land in America. Lexington, Mass.: D.C. Heath, 1979.

Appraisal Institute. Appraising Residential Properties. Edisi ke- 3. Chicago, 1999.

Benjamin. John D.”The Legal Liability of Real Estate Appraisers.” The Appraisal Journal (April 1995).

Davies, Pearl Janet. Real Estate in American History. Washington, D.C.: Pers Peristiwa Umum, 1958.

Derbes, Max J. Jr.”When Are Appraisers Not Liable?” The Appraisal Journal (Oktober 1995). Finch. J. Howard.”The Role of Professional Designations as Quality Signals.” The Appraisal Journal (April 1999)

Gaglione, Claudia L.”Third-Party Liability: Does Privity Matter.” Valuation Insights & Perspectives, vol. 2, no. 3 (Kuartal Ketiga 1997).

Kinnard,William N., Jr., edisi. 1984 Real Estate Valuation Colloquium: A Redefinition of Real Estate Appraisal Precepts and Practices. Boston: Oelgeschlager, Gunn & Hain and Lincoln Institute of  Land Policy, 1986.

Kratovil, Robert, and Raymond J.Werner. Real Estate Law, Edisi ke- 8. Englewood Cliffs, N.J.: Prentice- Hall, 1983.

Levine, Mark Lee.”The Death of Privity: Recent Decisions.” The Appraisal Journal (Juli 1998).

Real Estate Appraisers’ Liability. New York: Clark Boardman Callaghan, 1991

Love, Terrence L. The Guide to Appraisal Office Policies and Procedures. Chicago: Appraisal Institute, 1991.

Martin, Michael M.”The Ethics of Desire.” The Appraisal Journal (Juli 1997)

Noyes, C.Reinold. The Institution of Property. London: Longmans, Green and Company, 1936.

Smalley.Steven P. “Appraisal: Science or Art!” The Appraisal Journal (April 1995)

Weinberg, Norman, Paul J. Colletti, William A. Colavito, and Frank A. Melchior. Guide to the New York Real Estate Salespersons Course. New York: John Wiley&Sons, In., 1983.

 

Dasar-Dasar Penilaian

(Visited 12 times, 1 visits today)

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of