Konsep Nilai Properti

Konsep Nilai Properti

Konsep Nilai Properti, Mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati.

Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar. Konsep nilai properti ini mengakui keragaman faktor-faktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang mempengaruhi nilai. Konsep nilai properti yang berdasarkan pasar menganggap operasi suatu pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar.

Penilaian properti yang berdasarkan pasar mengharuskan :
1. Identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian.
2. Menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan terhadap nilainya.
3. Dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para pelaku pasar tersebut.
4. Ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiap-tiap
pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar.

Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101.3.1).

Nilai pasar harus memenuhi unsur-unsur dari nilai pasar tersebut [ Konsep nilai properti ]. Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar, [ Konsep nilai properti ].

[ Konsep nilai properti ], Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin-mesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus. [ Konsep nilai properti ]

Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metode-metode yang mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi-kondisi pasar yang tidak umum.

Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar mengharuskan :
1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar.
2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk menghasilkan estimasi nilai yang wajar. [Konsep nilai properti ].

Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, Standar Penilaian Indonesia (SPI) memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi properti yang dinilai.
2. Mengidentifikasi hak-hak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai.
3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian.
4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi.
5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai.
6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi.
7. Menentukan tanggal efektif penilaian.
8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk penyelesaian tugas.
9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. [ Konsep nilai properti ].

Dasar Penilaian Properti di Indonesia

(Visited 6,243 times, 1 visits today)

Leave a Reply

avatar
  Subscribe  
Notify of