Pendekatan Biaya Penialain Properti, KJPP SDR sebagai salah satu KJPP DI INDONESIA berperan serta dalam membagikan pengetahuan tentang penilaian di indonesia, peran serta tersebut KJPP SDR implementasikan dengan senantiasa berbagi invormasi mengenai materi penilaian properti.
Pada kesempatan kali ini KJPP SDR membagikan salah satu materi dari buku APPRAISAL INSTITUTE, sperrti materi seblumnya KJPP SDR mengalih bahasakan buku tersebut menjadi bahasa indonesia yang nantinya akan lebih mudah untuk dipahami oleh pembaca.
materi dari buku hali ini mengenai Pendekatan Biaya atau dalam judul aslinya ditulis sebagai Cost Approach, materi kali ini sebanyak 30 halaman akan disampaikan per beberapa halaaman sehingga pembaca tidak akan merasa bosan dengan materi yang panjang.
demikian pemaparan singkat mengenai Pendekatan Biaya dalam Penilaian Properti, untuk selebihnya dapat ditanyakan langsung memalui foam pertanyaan dalam webisite KJPP SDR. ahir kata kami ucapkan terimakasi banyak atas perhatian pembaca mengunjungi website KJPP SDR, Selamat membaca.
Cost Approach (Pendekatan Biaya)
Seperti pendekatan perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan, pendekatan biaya terhadap nilai didasarkan pada perbandingan. Dalam pendekatan biaya, penilai membandingkan biaya untuk mengembangkan properti baru atau properti pengganti dengan utilitas yang sama dengan properti subjek. Estimasi biaya pengembangan disesuaikan dengan perbedaan usia, kondisi, dan kegunaan properti subjek untuk menghasilkan indikasi nilai dengan pendekatan biaya. Pendekatan biaya mencerminkan pemikiran pasar karena pelaku pasar menghubungkan nilai dengan biaya. Pembeli cenderung menilai nilai struktur yang ada tidak hanya dengan mempertimbangkan harga dan sewa bangunan serupa tetapi juga dengan membandingkan biaya untuk membuat bangunan baru dengan kondisi fisik dan utilitas fungsional yang optimal. Selain itu, pembeli menyesuaikan harga yang bersedia mereka bayar dengan memperkirakan biaya untuk membawa struktur yang ada ke kondisi fisik dan utilitas fungsional yang mereka inginkan.
Pendekatan biaya: Serangkaian prosedur di mana indikasi nilai diturunkan untuk bunga sederhana biaya di properti dengan memperkirakan biaya saat ini untuk membangun reproduksi, atau penggantian, struktur yang ada ditambah keuntungan atau insentif; dikurangi penyusutan dari total biaya; dan menambahkan perkiraan nilai tanah. Penyesuaian lain kemudian dapat dilakukan terhadap nilai sederhana biaya yang ditunjukkan dari properti subjek untuk mencerminkan nilai kepentingan properti yang sedang dinilai.
Dalam Pendekatan biaya, properti dinilai berdasarkan perbandingan dengan biaya untuk membangun properti baru atau pengganti. Perkiraan biaya disesuaikan dengan penyusutan yang terlihat pada properti yang ada.
Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai memperkirakan persepsi pasar tentang perbedaan antara perbaikan properti yang dinilai dan bangunan yang baru dibangun dengan utilitas optimal. Umumnya, pendekatan biaya mendukung dua metode untuk memperkirakan biaya dan tiga metode untuk memperkirakan depresiasi. Dalam bentuk klasiknya, pendekatan biaya menghasilkan pendapat tentang nilai bunga sederhana biaya di real estat pada hunian yang stabil, sehingga total biaya harus mencakup semua biaya yang diperlukan untuk mencapai hunian stabil yang khas. Juga, jika tujuan penilaian adalah untuk memperkirakan nilai bunga selain biaya sederhana, penyesuaian mungkin diperlukan. Misalnya, penyesuaian hak properti dapat dibuat sebagai penyesuaian lump-sum (jumlah bulat) pada akhir pendekatan biaya atau dalam rekonsiliasi akhir pendekatan nilai.
Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai harus membedakan antara dua basis biaya, yang harus digunakan secara konsisten secara keseluruhan. Biasanya salah satu dari basis biaya berikut diterapkan:
- Biaya reproduksi
- Biaya penggantian
Pasar dan kondisi fisik dari properti yang dinilai biasanya menunjukkan apakah replika yang tepat dari properti subjek (biaya reproduksi) atau properti pengganti dengan utilitas serupa (biaya penggantian) akan menjadi perbandingan yang lebih sesuai.
Penilai memperkirakan biaya untuk membangun struktur yang ada dan perbaikan situs (termasuk biaya langsung, biaya tidak langsung, dan keuntungan atau insentif kewirausahaan yang sesuai) menggunakan salah satu dari tiga teknik tradisional:
- Metode unit komparatif
- Metode unit di tempat
- Metode survei kuantitas
Penilai kemudian mengurangi semua penyusutan dalam perbaikan properti dari biaya struktur baru pada tanggal penilaian efektif. Jumlah penyusutan yang ada ditentukan dengan menggunakan satu atau lebih dari tiga metode dasar:
- Metode ekstraksi pasar
- Metode usia-kehidupan
- Metode perincian
Ketika nilai tanah ditambahkan ke biaya perbaikan dikurangi penyusutan, hasilnya adalah indikasi nilai bunga sederhana dalam komponen real estat dari properti, dengan asumsi stabilisasi.
Bab ini memberikan garis besar pendekatan biaya dan menjelaskan konsep penilaian dasar yang mendukung pendekatan nilai ini. Bab 15 dan 16 membahas secara spesifik perkiraan biaya dan depresiasi, yaitu, teknik penting yang diterapkan untuk memberikan pendapat nilai yang meyakinkan dengan menggunakan pendekatan biaya.
Kaitannya dengan Prinsip Penilaian
Substitusi
Prinsip substitusi adalah dasar dari pendekatan biaya. Prinsip ini menegaskan bahwa pembeli yang bijaksana tidak akan membayar lebih untuk suatu properti daripada biaya untuk memperoleh situs serupa dan membangun peningkatan keinginan dan utilitas yang setara tanpa penundaan yang tidak semestinya. Properti lama dapat menggantikan properti yang dinilai, dan nilainya juga diukur relatif terhadap nilai properti baru yang optimal. Singkatnya, biaya perbaikan properti pada tanggal efektif penilaian ditambah nilai tanah yang menyertainya memberikan ukuran yang dapat digunakan untuk menilai harga properti serupa yang ditingkatkan.
Supply and Demand (Penawaran dan permintaan)
Pergeseran penawaran dan permintaan menyebabkan harga naik atau turun. Dengan demikian, satu properti mungkin memiliki nilai yang berbeda dari waktu ke waktu. Jika biaya tidak bergeser sebanding dengan perubahan harga, pembangunan gedung akan lebih atau kurang menguntungkan dan nilai gedung yang ada akan meningkat atau menurun secara seimbang.
Kontribusi
Prinsip kontribusi menyatakan bahwa pelaku produksi dan berbagai komponen properti harus berada dalam proporsi yang tepat jika ingin dicapai atau dipertahankan nilai optimumnya. Keseimbangan ekonomi yang tidak tepat dapat mengakibatkan perbaikan yang kurang atau perbaikan yang berlebihan. Sebuah underimprovement (kurang berkembang) diciptakan oleh terlalu sedikit investasi dalam perbaikan relatif terhadap nilai situs; perbaikan berlebihan diciptakan oleh terlalu banyak investasi. Perbaikan yang berlebihan dapat berupa bangunan yang lebih besar dari yang dibutuhkan atau bangunan dengan ukuran tipikal dengan komponen yang sangat memadai.
Dalam pendekatan biaya, efek pada nilai kecukupan atau kekurangan dibahas dalam estimasi penyusutan. Setiap kelebihan atau kekurangan dalam kontribusi proporsional situs dan perbaikan dapat mengakibatkan kerugian nilai relatif terhadap biayanya. Ketidakseimbangan dalam berbagai komponen perbaikan juga dapat menghasilkan kerugian nilai. Ketidakseimbangan tersebut dapat diketahui dengan membandingkan perbaikan yang ada dengan perbaikan yang ideal.
Externalities (Eksternalitas)
Tesis pendekatan biaya adalah biaya perbaikan baru ditambah keuntungan atau insentif kewirausahaan yang sesuai dikurangi depresiasi ditambah nilai tanah sama dengan nilai pasar. Itu adalah:
Biaya
+ Keuntungan atau Insentif Kewirausahaan
– Penyusutan
+ Nilai Tanah
___________=
Nilai pasar
Biaya konstruksi dan nilai pasar suatu properti dapat dipengaruhi secara berbeda oleh eksternalitas. Eksternalitas seperti inflasi terkadang dapat meningkatkan biaya material dan tenaga kerja tanpa mempengaruhi nilai pasar. Di sisi lain, penyelesaian saluran pembuangan dapat meningkatkan nilai properti tetapi tidak berdampak pada biayanya. Keuntungan atau kerugian nilai yang disebabkan oleh eksternalitas dapat diperoleh baik untuk tanah maupun bangunan. Naiknya biaya konstruksi sering kali dapat secara signifikan mempengaruhi nilai pasar konstruksi baru dan, pada gilirannya, nilai pasar properti pengganti yang lebih tua. Dalam pendekatan biaya kerugian nilai bangunan karena penyebab eksternal adalah dikaitkan dengan keusangan eksternal, salah satu dari tiga jenis utama depresiasi.
Jika, misalnya, sebuah pabrik industri yang bergantung pada truk untuk mengangkutnya produk terletak sangat jauh dari jalan raya yang baru saja selesai, properti mungkin mengalami keusangan eksternal. Kondisi eksternal juga dapat menyebabkan bangunan yang baru dibangun bernilai lebih atau kurang dari biayanya. Jika properti dari jenis tertentu langka atau sulit untuk membangun properti kompetitif baru, nilai bangunan yang baru dibangun mungkin lebih tinggi daripada biayanya. Di sisi lain, resesi ekonomi dapat menciptakan kelebihan pasokan jenis properti tertentu, yang akan menyebabkan nilai properti baru lebih rendah daripada biayanya. Eksternalitas mungkin memiliki efek yang sangat kuat pada properti yang lebih tua. Eksternalitas dapat bersifat sementara dan dapat bekerja dalam arah positif dan negatif selama umur perbaikan bangunan.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Dalam rangkaian pertama pengujian penggunaan tertinggi dan terbaik, tanah pertama kali dinilai seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan hingga penggunaan tertinggi dan terbaiknya; kesimpulan akhir dari analisis penggunaan tertinggi dan terbaik didasarkan pada penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti sebagai peningkatan. Dengan demikian, sebidang tanah mungkin memiliki satu penggunaan tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong, dan kombinasi situs dan perbaikan yang ada mungkin memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik yang berbeda saat ditingkatkan. Perbaikan yang ada memiliki nilai yang sama dengan jumlah yang mereka sumbangkan ke situs, atau mereka mungkin menghukum nilai, sering kali dengan jumlah yang sama dengan biaya untuk menghapusnya dari situs.
Jika peningkatan yang ada tidak mengembangkan situs untuk penggunaan tertinggi dan terbaiknya, peningkatan tersebut bernilai lebih rendah daripada biayanya. Sebuah bangunan baru yang dirancang dengan buruk bernilai lebih rendah daripada biayanya karena keusangan fungsional dalam desainnya, yang akan dibahas lebih rinci nanti dalam bab ini. Dengan demikian, peningkatan yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik menambah nilai terbesar ke situs.
Stabilisasi
Nilai properti yang ditunjukkan oleh pendekatan biaya mengasumsikan hunian dan pendapatan yang stabil, sebuah konsep yang mirip dengan, tetapi berbeda dari, keseimbangan agen produksi dan komponen properti di dalam properti subjek. Penilai mempertimbangkan biaya penyimpanan yang timbul selama fase leasing pengembangan properti di antara biaya tidak langsung lainnya yang berlaku untuk properti itu. Biaya penyelesaian penyewa juga merupakan biaya yang diperlukan untuk mencapai hunian yang stabil dan harus ditambahkan sebagai biaya langsung atau biaya tidak langsung. Juga, sebuah properti di pasar yang tidak seimbang dapat ditempati penuh dan mungkin belum mencapai pendapatan yang stabil jika tarif sewa efektif untuk subjek lebih tinggi atau lebih rendah dari sewa pasar, yang akan meminta penyesuaian pada indikasi nilai. dengan pendekatan biaya.
Penerapan dan Keterbatasan
di pasar mana pun, nilai sebuah bangunan dapat dikaitkan dengan biayanya. Pendekatan biaya sangat penting ketika kurangnya aktivitas pasar membatasi kegunaan pendekatan perbandingan penjualan dan ketika properti yang akan dinilai-misalnya, tempat tinggal keluarga tunggal tidak dapat dinilai dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Karena biaya dan nilai pasar biasanya lebih erat terkait ketika properti baru, pendekatan biaya penting dalam memperkirakan nilai pasar konstruksi baru atau yang relatif baru. Pendekatan ini terutama persuasif ketika nilai tanah didukung dengan baik dan perbaikannya baru atau hanya mengalami sedikit depresiasi dan, oleh karena itu, memperkirakan penggunaan tanah tertinggi dan terbaik seolah-olah kosong. Pendekatan biaya juga dapat diterapkan pada properti yang lebih tua dengan data yang memadai untuk mengukur depresiasi.
Pendekatan biaya juga digunakan untuk mengembangkan opini nilai pasar (atau nilai pakai, jika penetapan penilaian memungkinkan pengembangan nilai selain nilai pasar) dari konstruksi yang diusulkan, properti tujuan khusus atau properti khusus, dan properti lain yang tidak sering dipertukarkan di pasar. Pembeli properti ini sering mengukur harga yang akan mereka bayar untuk bangunan yang ada dengan biaya pembangunan dikurangi penyusutan atau biaya untuk membeli struktur yang ada dan membuat modifikasi yang diperlukan. Jika penjualan yang sebanding tidak tersedia, mereka tidak dapat dianalisis untuk mengembangkan opini tentang nilai pasar dari properti tersebut. Oleh karena itu, indikasi pasar saat ini tentang biaya yang disusutkan atau biaya untuk memperoleh dan memperbarui bangunan yang ada adalah cerminan terbaik dari pemikiran pasar dan, dengan demikian, nilai pasar (atau nilai pakai).
Ketika tanda fisik suatu karakteristik fisik yang secara signifikan, dari properti yang sebanding berbeda, nilai relatif dari karakteristik ini terkadang dapat diidentifikasi lebih tepat dengan pendekatan biaya daripada dengan perbandingan penjualan. Karena pendekatan biaya dimulai dengan biaya untuk membangun replika atau properti pengganti dengan utilitas fisik dan fungsional yang optimal, pendekatan ini dapat membantu penilai menentukan penyesuaian yang akurat untuk perbedaan fisik dalam properti penjualan yang sebanding. Jika, misalnya, penilai harus membuat penyesuaian untuk elevator yang tidak memadai di properti yang sebanding, biaya untuk memperbaiki kekurangan tersebut dapat digunakan sebagai dasar untuk penyesuaian ini. Pendekatan biaya menyediakan penilai dengan data untuk digunakan baik dalam memperkirakan penyusutan dan memperoleh penyesuaian untuk diterapkan dalam pendekatan perbandingan penjualan.
Pendekatan biaya paling tepat diterapkan dalam menilai konstruksi baru atau yang diusulkan ketika perbaikan mewakili penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah dan nilai tanah didukung dengan baik.
Bergantung pada tujuan penugasan penilaian, pendekatan biaya dapat digunakan untuk mengembangkan opini tentang nilai pasar atau nilai pakai properti tujuan khusus dan properti yang tidak
Pendekatan biaya sangat berguna ketika penambahan bangunan atau renovasi sedang dipertimbangkan. Pendekatan tersebut dapat digunakan untuk memperkirakan apakah biaya peningkatan, termasuk laba, akan diperoleh kembali melalui aliran pendapatan yang meningkat atau harga jual yang diantisipasi; penggunaannya dapat membantu mengidentifikasi dan mencegah konstruksi perbaikan yang berlebihan.
Karena pendekatan biaya mengharuskan tanah dan perbaikan dinilai secara terpisah, pendekatan ini juga berguna dalam penilaian untuk tujuan asuransi, ketika barang-barang yang tidak dapat diasuransikan harus dipisahkan dari barang-barang yang dapat diasuransikan. Dalam penilaian untuk tujuan akuntansi, pendekatan biaya diterapkan untuk memperkirakan penyusutan untuk pajak penghasilan. Dalam kasus di mana nilai tanah cenderung membentuk porsi yang cukup besar dari nilai properti keseluruhan (seperti properti pertanian atau melebihi komersial eksposur tinggi), pendekatan biaya dapat mengambil signifikansi yang lebih besar karena itu adalah satu-satunya pendekatan yang memerlukan kesimpulan terpisah dari nilai tanah. .
Akhirnya, perkiraan kemungkinan biaya pembangunan dan pengembangan merupakan komponen penting dari studi kelayakan, yang menguji asumsi investasi yang menjadi dasar rencana penggunaan lahan. Properti yang diusulkan dianggap layak secara finansial ketika nilai pasar melebihi total biaya pembangunan dan pengembangan ditambah insentif kewirausahaan yang didukung pasar yang wajar (yaitu, keuntungan yang diantisipasi yang diperlukan bagi pengusaha untuk melanjutkan proyek).
Tesis mendasar dari pendekatan biaya adalah bahwa nilai pasar konstruksi baru dapat diwakili oleh jumlah nilai tanah dan biaya perbaikan, masing-masing pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Pendekatan biaya umumnya dianggap menetapkan batas atas nilai. Jumlah nilai tanah dan biaya bangunan ditetapkan maksimum hanya dalam pendekatan biaya karena interaksi faktor matematis di dalamnya yaitu, satu-satunya variabel lain dalam pendekatan biaya, selain nilai tanah dan biaya konstruksi, adalah penyusutan, yang memiliki selalu diperlakukan sebagai pengurang dari total biaya. Bukti pasar dapat mengungkapkan nilai yang lebih tinggi dari nilai yang ditunjukkan oleh pendekatan biaya, tetapi pendekatan biaya tidak memiliki mekanisme internal untuk menangani penambahan. (Beberapa penilai memasukkan premi pasar sebagai pendekatan biaya ketika diindikasikan, menerapkan alasan yang sama pada penyesuaian positif seperti yang mereka lakukan pada penyesuaian negatif.) Ketika nilai yang lebih tinggi terjadi biasanya dapat diukur hanya melalui satu atau terjadi, itu adalah sakit dari yang lain lebih dari pendekatan lain dan dijelaskan dalam rekonsiliasi.
Ketika perbaikan jauh lebih tua atau tidak mewakili penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah seolah-olah kosong, kerusakan fisik, keusangan fungsional, dan keusangan eksternal dari struktur lebih sulit untuk diperkirakan. Selanjutnya, data pembanding yang relevan mungkin kurang atau data yang tersedia mungkin terlalu beragam untuk menunjukkan perkiraan yang tepat dari keuntungan kewirausahaan (yaitu, keuntungan yang sebenarnya diperoleh dari proyek yang telah selesai). Salah satu kelemahan pendekatan biaya dari perspektif investasi adalah asumsi bahwa perbaikan yang baru dibangun segera tersedia pada tanggal penilaian. Seorang investor melihat pilihan untuk pembelian segera dapat mempertimbangkan bulan atau tahun yang diperlukan untuk mengembangkan dan membangun properti baru menjadi penundaan yang tidak semestinya dan tidak dapat diterima.
Kesulitan memperkirakan penyusutan di properti yang lebih tua dapat mengurangi Keandalan pendekatan biaya dalam konteks itu,
Penilai harus ingat bahwa pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai bunga sederhana biaya dalam sebuah properti. Untuk menilai real estat yang dimiliki dalam sewa biaya atau properti yang tunduk pada kepentingan parsial lainnya, penilai harus melakukan penyesuaian untuk mencerminkan hak properti nyata tertentu yang dinilai.
Prosedur
Setelah mengumpulkan semua informasi yang relevan dan menganalisis data di area pasar, lokasi, dan perbaikan, penilai mengikuti serangkaian langkah untuk mendapatkan indikasi nilai dengan pendekatan biaya. Penilai akan
- Perkirakan nilai tanah seolah-olah kosong dan tersedia untuk dikembangkan untuk penggunaan tertinggi dan terbaik.
- Tentukan basis biaya mana yang paling sesuai untuk biaya reproduksi penugasan atau biaya penggantian.
- Perkirakan biaya langsung (keras) dan tidak langsung (lunak) dari perbaikan pada tanggal penilaian efektif.
- Perkirakan keuntungan atau insentif kewirausahaan yang sesuai dari analisis pasar.
- Tambahkan perkiraan biaya langsung, biaya tidak langsung, dan keuntungan atau insentif kewirausahaan untuk mencapai total biaya perbaikan.
- Perkirakan jumlah penyusutan dalam struktur dan, jika perlu, alokasikan di antara tiga kategori utama:
- Kemunduran fisik
- Keusangan fungsional
- Keusangan eksternal
- Kurangi taksiran penyusutan dari total biaya perbaikan untuk memperoleh taksiran biaya penyusutannya.
- Perkirakan nilai kontribusi dari setiap perbaikan situs yang belum dipertimbangkan. (Perbaikan lokasi sering dinilai berdasarkan nilai kontribusinya, yaitu, secara langsung berdasarkan biaya yang disusutkan-tetapi dapat dimasukkan dalam biaya keseluruhan yang dihitung pada Langkah 2.)
- Tambahkan nilai tanah ke total biaya depresiasi dari semua perbaikan untuk sampai pada nilai properti yang ditunjukkan.
- Sesuaikan nilai properti yang ditunjukkan untuk properti pribadi (misalnya furnitur, perlengkapan, dan peralatan) atau nilai aset tak berwujud yang mungkin termasuk dalam perkiraan biaya. Jika perlu, nilai ini, yang mencerminkan nilai bunga sederhana biaya, dapat disesuaikan untuk bunga properti yang dinilai untuk mencapai nilai yang ditunjukkan dari bunga tertentu di properti itu.
Sekain dulu materi yang dapat ditampilkan, KJPP SDR tidak dapat mengunggah semua materi dikarenakan ruang bacaan yang kurang menarik, kami memastikan konten yang kami berikan memberikan kesan menarik untuk dibaca, selebihnya kami akan sampaikan materi lanjutanya.