Perhitungan Penyusutan// Materi perhitungan depresiasi (Penyusutan) diambil dari buku  The Appraisal Institute yang telah diterjemahkan, tujuan KJPP SDR sebagai KJPP Di Indonesia membagikan materi secara Gratis kepada publik merupakan salah satu bentuk pengabdian kami untuk ikut serta memberikan tambahan ilmu bagi masyarakat pada umumnya dan bagi penilai khususnya yang tengah melaksanakan Pendidikan Penilaian.

          tag: perhitungan-penyusutan, perhitungan-depresiasi, The-Appraisal-Institute-book, materi-penilaian, buku-terjemahan,

BAB 16

PERHITUNGAN DEPRESIASI (PENYUSUTAN)

       Ada beberapa metode yang dapat digunakan untuk menghitung depresiasi. Masing-masing dapat diterapkan dan seharusnya menghasilkan nilai yang hampir sama selama penilai menerapkan metode tersebut secara konsisten dan logis. Metode yang digunakan harus mencerminkan reaksi pembeli yang sudah mendapatkan informasi dan teliti terhadap kondisi dan kualitas properti dan pasar dimana properti itu berada. Tujuan utama dari analisis depresiasi adalah untuk mengidentifikasi semua bentuk depresiasi yang diakui oleh pasar, untuk menangani semua bentuk depresiasi ini, dan untuk menghitung sekali saja setiap bentuk depresiasi (yaitu, untuk menghindari penghitungan ganda jenis- jenis penyusutan). Berbagai metode estimasi penyusutan dapat dikombinasikan untuk memecahkan masalah tertentu atau masing-masing dapat diterapkan secara terpisah untuk menguji kewajaran estimasi yang dihasilkan dari metode lainnya.

Tiga metode utama untuk menghitung depresiasi adalah

·         Metode ekstraksi pasar

·         Metode usia- umur hidup

·         Metode terperinci (breakdown)

Ekstraksi pasar dan penghitungan usia- umur hidup adalah metode utama yang digunakan oleh sebagian besar penilai untuk menghitung nilai penyusutan dalam sebuah properti. Metode terperinci merupakan metode yang bersifat lebih komprehensif yang mengidentifikasi komponen- komponen spesifik dari penyusutan dan masing– masing dinilai secara terpisah. Tiap komponen dalam nilai total depresiasi dihitung satu persatu- yaitu, kemunduran fisik (physical deterioration), penyusutan fungsional (functional obsolescence), dan penyusutan ekonomi (external obsolescence).

Tiga metode yang digunakan untuk menghitung depresiasi adalah Metode Ekstraksi pasar, Metode Usia-Umur hidup, dan Metode Terperinci

           Metode ekstraksi pasar dan metode umur cenderung menghitung keseluruhan properti dan lebih mudah untuk dipahami dan diterapkan. Unsur-unsur penyusutan bersifat implisit, bukan eksplisit. Keduanya terbatas karena mereka mengasumsikan total penyusutan dari semua penyebab dapat ditunjukkan dalam perhitungan keseluruhan, tidak selalu membedakan antara bagian yang berumur pendek dan berumur panjang, dan bergantung pada prakiraan umum usia efektif dan sisa umur ekonomi. Metode umur selanjutnya terbatas karena biasanya mencerminkan pola depresiasi garis lurus.

          Terlepas dari metode yang diterapkan, penilai harus memastikan bahwa estimasi akhir penyusutan mencerminkan penurunan nilai dari semua penyebab dan tidak ada bentuk penyusutan yang dihitung lebih dari satu kali. Penghitungan ganda pada penyusutan dapat menghasilkan indikasi nilai rendah yang tidak tepat dalam pendekatan biaya. Juga, analisis penyusutan harus konsisten secara internal, baik menggunakan biaya reproduksi atau biaya penggantian sebagai dasar biaya keseluruhan. Sebagaimana dijelaskan dalam Bab 14, biaya penggantian tidak menyertakan penghitungan bentuk-bentuk penyusutan tertentu; peralihan antara biaya reproduksi dan penggantian dalam analisis depresiasi sangat mempengaruhi kemungkinan penghitungan ganda jenis- jenis penyusutan.

Hubungan Usia dan Umur Hidup

          Ketiga metode perhitungan depresiasi mempertimbangkan hubungan usia- umur hidup baik secara langsung maupun tidak langsung. Konsep depresiasi secara keseluruhan yang digunakan dalam penilaian didasarkan pada hubungan usia dan umur hidup, yang berkaitan dengan keseluruhan pembangunan dan juga berbagai komponennya. Penyusutan terjadi sepanjang masa hidup sebuah bangunan atau komponen; secara teori sebuah bangunan atau komponen kehilangan semua nilainya sepanjang masa hidupnya. Misalnya, asumsikan bahwa biasanya perkiraan hidup sebuah toko ritel mandiri di pasar tertentu adalah 40 tahun. Secara teori, ketika bangunan berumur 40 tahun, bangunan tersebut akan mencapai akhir dari perkiraan masa hidupnya dan akan kehilangan semua nilainya karena penyusutan, dengan tidak ada nilai kontribusi yang tersisa untuk ditambahkan pada nilai lahan kosong. Perkiraan hidup sebuah pemanas air yang dipasang dalam bangunan akan jauh lebih pendek dari 40 tahun, dan beberapa komponen mungkin harus diganti beberapa kali selama umur bangunan

40 tahun. Dalam menyusun estimasi penyusutan, hubungan usia- umur hidup intinya digunakan untuk menghitung penyusutan total sebuah bangunan dan kemunduran fisik (physical deterioration) dari komponen- komponen bangunan.

Hubungan Usia- Umur hidup biasanya menghasilkan perhitungan jumlah depresiasi dalam metode ekstraksi pasar dan usia- umur hidup termasuk umur ekonomis, umur efektif dan sisa umur ekonomi; hubungan usia- umur hidup biasanya mengukur kemunduran (deterioration) pada setiap komponen fisik dalam metode terperinci termasuk umur manfaat, umur aktual, sisa umur manfaat.

Dalam menghitung total penyusutan sebuah bangunan, konsep usia- umur hidup yang paling penting untuk ekstraksi pasar dan metode- metode usia- umur hidup adalah

• Umur ekonomis
• Umur efektif
• Sisa umur ekonomis

         Konsep umur ekonomis, umur efektif, dan perhitungan sisa umur ekonomis memperhitungkan semua elemen penyusutan dalam satu perhitungan keseluruhan. Oleh karena itu, perhitungan umur efektif tidak hanya mempertimbangkan keausan fisik tetapi juga hilangnya nilai untuk pertimbangan fungsional dan eksternal. Jenis analisis ini adalah karakteristik dari metode penyusutan ekstraksi pasar dan usia- umur hidup. Namun, metode usia- umur hidup dapat dimodifikasi untuk menunjukkan adanya bagian yang diketahui mengalami penyusutan fisik yang dapat diperbaiki atau kemunduran (deterioration) yang tidak dapat diperbaiki pada komponen- komponen bangunan yang berumur pendek.

Dalam menghitung kemunduran fisik (physical deterioration) pada metode terperinci, konsep usia- umur hidup yang paling penting adalah

• Umur manfaat
• Umur aktual
• Sisa umur manfaat

          Penggunaan istilah-istilah ini dalam metode terperinci berkaitan dengan pemisahan penyusutan fisik dari penyusutan fungsional dan eksternal. Umur ekonomis memperhitungkan ketiga komponen penyusutan dalam satu estimasi usia- umur hidup, sedangkan umur manfaat hanya memperhitungkan penyusutan komponen fisik sebuah properti. Umur manfaat sebuah bangunan mungkin akan lebih panjang daripada umur ekonomis bangunan yang sama. Terlepas dari perbedaan tersebut, penggunaan umur manfaat dalam metode terperinci dan umur ekonomis dalam ekstraksi pasar dan metode usia- umur hidup harus menghasilkan perhitungan yang sama untuk estimasi penyusutan total.

Umur Aktual dan Umur Efektif

           Umur aktual, yang terkadang disebut usia historis atau usia kronologis, adalah jumlah tahun yang telah berlalu sejak konstruksi bangunan selesai. Umur aktual memiliki dua tujuan dalam analisis depresiasi. Pertama, elemen awal yang dianalisis dalam estimasi umur efektif. Kedua, dalam penerapan metode terperinci, penting bagi analisis usia- umur hidup yang diperlukan untuk menghitung kemunduran fisik (physical deterioration) jangka panjang dan jangka pendek pada komponen sebuah bangunan.

           Umur efektif adalah usia yang ditunjukkan oleh kondisi dan kegunaan struktur dan didasarkan pada penilaian penilai dan interpretasi persepsi pasar. Bahkan pada pasar yang sama, bangunan serupa tidak serta merta terdepresiasi pada nilai yang sama. Standar pemeliharaan pemilik atau penghuni dapat mempengaruhi laju penyusutan bangunan. Jika satu bangunan dirawat lebih baik daripada bangunan lain di kawasan pasarnya, umur efektif bangunan itu mungkin kurang dari umur aktualnya. Jika sebuah bangunan tidak dirawat dengan baik, umur efektifnya mungkin lebih panjang dari umur aktualnya. Jika sebuah bangunan mendapat perawatan biasa, umur efektif dan umur aktualnya mungkin sama.

            Sebagai contoh, perhatikan pusat belanja umum berusia 23 tahun yang telah didekorasi ulang di bagian dalam tetapi belum dimodernisasi. Atap asli dan komponen pengatur sirkulasi udara (HVAC; Heating Ventilation Air Conditioner) masih terpasang. Bangunan itu mungkin diperkirakan berusia efektif 23 tahun. Sedikitnya jumlah dekorasi ulang biasanya tidak cukup untuk mengurangi umur efektif. Sekarang asumsikan bahwa, selain dekorasi ulang, atap dan sistem pengatur suhu ruangan telah diganti pada bangunan berusia 23 tahun tersebut. Dalam hal ini, bangunan tersebut mungkin diperkirakan memiliki umur efektif kurang dari 23 tahun. Jika bangunan berusia 23 tahun yang sama berada dalam kondisi buruk, belum didekorasi ulang, memiliki sistem HVAC yang rusak, dan memiliki tingkat hunian di bawah rata-rata karena pemeliharaan yang buruk, kemungkinan umur efektifnya diperkirakan lebih dari 23 tahun.

 tag: perhitungan-penyusutan, perhitungan-depresiasi, The-Appraisal-Institute-book, materi-penilaian, buku-terjemahan,

Umur Ekonomis dan Umur Manfaat

          Umur ekonomis sebuah bangunan dimulai pada saat dibangun dan berakhir ketika bangunan tidak lagi memberikan kontribusi nilai apa pun pada properti (yaitu, ke lahan yang mendasari pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya). Masa tersebut biasanya lebih pendek dari umur fisik bangunan, dimana usia total bangunan bisa diharapkan ada secara fisik. Pada akhir umur ekonomis sebuah bangunan, ada beberapa pilihan yang tersedia bagi pemilik properti:

• Renovasi
• Rehabilitasi
• Perubahan model
• Pembongkaran dan penggantian dengan struktur baru yang sesuai

Baik umur ekonomis dan umur manfaat memandang bahwa kekuatan pasar berlaku sedemikian rupa sehingga bangunan direnovasi, direhabilitasi, diubah model, atau dirobohkan jauh sebelum kemunduran fisik.

           Semua aspek properti dan pasarnya, termasuk kualitas dan kondisi konstruksi, kegunaan fungsional dari bangunan, dan ekonomi pasar dan lokasi, harus dipertimbangkan dalam estimasi umur ekonomis sebuah properti. Kondisi dan kegunaan fungsional dari sebuah bangunan serta faktor pasar dan lokasi juga harus diperhitungkan dalam menghitung usia efektif suatu bangunan. Meskipun umur ekonomis suatu bangunan sulit untuk diprediksi, hal tersebut dipengaruhi oleh sejumlah faktor, termasuk

• • • • Pertimbangan fisik – yaitu, nilai pada saat komponen- komponen fisik bangunan telah habis; mengingat kualitas konstruksi, penggunaan properti, standar pemeliharaan, dan iklim
      • Pertimbangan fungsional – yaitu, nilai pada saat teknologi konstruksi, sentuhan arsitektur, efisiensi energi, dan desain bangunan berubah. Faktor-faktor ini dapat menyebabkan bangunan menjadi usang secara fungsional, terlepas dari usia dan / atau kondisinya.
      • Pertimbangan eksternal – yaitu, pengaruh jangka pendek dan jangka panjang seperti tahap siklus hidup suatu lingkungan, ketersediaan dan keterjangkauan pembiayaan, serta faktor penawaran dan permintaan.

Banyak pertimbangan fisik, fungsional, dan eksternal mungkin tidak berpengaruh pada nilai sebuah bangunan seperti yang terlihat oleh pasar pada tanggal opini nilai, tetapi kemungkinan besar akan memiliki efek yang besar di masa mendatang – katakanlah, dalam 20 , 50, atau bahkan 100 tahun. Meskipun sulit untuk meramalkan perhitungan umur ekonomis, studi pasar dan analisis sejarah tren dan siklus hidup lingkungan dapat memberikan informasi penting.

Umur  ekonomis: Periode di mana pembangunan properti riil berkontribusi pada nilai   properti; istilah ini berkaitan dengan ekstraksi pasar dan metode usia- umur hidup untuk menghitung penyusutan.

           Untuk menghitung umur ekonomis sebuah bangunan, penilai mempelajari perkiraan umur ekonomis khusus dari bangunan yang baru-baru ini dijual serupa dengan subjek pada kawasan pasar. Untuk menghitung total perkiraan umur ekonomis pada tanggal penjualan, penilai mengambil yang sesuai dari rata- rata tingkat depresiasi tahunan. Misalnya, ada kawasan tempat tinggal yang penjualan terakhir menunjukkan tingkat rata- rata penyusutan tahunan 2% untuk properti yang sangat sebanding dengan properti subjek (yaitu, semua dibangun pada tahapan yang sama dalam pengembangan kawasan dan dijual mendekati waktu penjualan subjek). Menghitung kebalikan dari 2% (1/0,02) menghasilkan total perkiraan umur ekonomis untuk properti subjek selama 50 tahun sejak tanggal opini nilai. Ini tidak berarti bahwa total perkiraan umur ekonomis subjek selalu dan akan selalu 50 tahun. Sebaliknya, pada saat properti tersebut dijual, tingkat depresiasi tahunan rata-rata menunjukkan total perkiraan umur ekonomis selama 50 tahun.

           Renovasi dan modernisasi secara efektif dapat memperpanjang umur bangunan dengan “menyetel ulang jam”. Misalnya, bangunan dengan perkiraan umur ekonomis 40 tahun. Jika pada tahun ke 10 properti itu dimodernisasi secara substansial, mengubah komponen fisik ke standar pasar untuk konstruksi baru saat itu, maka usia efektif properti akan disetel ulang ke nol dan sisa umur ekonomis (sebelum renovasi) sejumlah 30 tahun akan diatur ulang nilai awal 40- tahun atau ke beberapa angka lain, tergantung pada tingkat modifikasi properti. Banyak properti bersejarah memiliki umur ekonomis yang sama dengan atau lebih besar dari usia fisik bahan bangunan karena renovasi dan restorasi yang berkelanjutan.

          Umur manfaat, seperti yang digunakan dalam penghitungan umur- masa hidup dalam metode terperinci, adalah masa dimana komponen- komponen bangunan dapat diharapkan secara wajar untuk difungsikan sesuai dengan tujuan desainnya. Meskipun perkiraan umur

           fisik beberapa komponen, seperti elemen- elemen struktural yang terbuat dari beton dan baja, mungkin ratusan tahun, masa manfaat mengakui pengaruh ekonomi pada bangunan yang memiliki komponen tersebut. Oleh karena itu, jika sebuah bangunan industri berusia 40 tahun sedang dibongkar agar lokasinya dapat dibangun kembali, besar kemungkinan semua komponen bangunan tersebut akan dibongkar, terlepas dari sisa kegunaan fisiknya.

          Umur manfaat komponen fisik yang berumur pendek (komponen pengatur udara (HVAC), penutup atap, dekorasi interior, penyelesaian lantai, dll.) lebih pendek dari perkiraan umur ekonomis bangunan. Komponen yang berumur panjang (biasanya komponen struktural pada bangunan, seperti fondasi, rangka, dan perpipaan bawah tanah) memiliki umur manfaat setidaknya sama dengan perkiraan umur ekonomis bangunan tersebut. Membedakan antara komponen berumur panjang dan berumur pendek merupakan hal penting ketika teknik terperinci diterapkan dan memberikan fleksibilitas penilai dalam menghitung penyusutan komponen yang tidak tersedia dengan ekstraksi pasar dan metode usia- umur hidup.

Umur manfaat: Kurun waktu dimana bangunan sewajarnya diharapkan untuk memberikan fungsi sebagaimana tujuan desainnya.

Sisa Umur Ekonomis dan Sisa Umur Manfaat

          Sisa umur ekonomis adalah perhitungan waktu dimana bangunan yang ada diharapkan terus berkontribusi terhadap nilai properti. Konsep tersebut diterapkan dalam ekstraksi pasar dan metode usia- umur hidup. Biasanya bangunan dianggap sebagai investasi yang dirancang untuk memberikan kontribusi pada nilai dalam jangka waktu yang lama. Beberapa depresiasi terjadi antara tanggal ketika bangunan mulai memberikan kontribusi pada nilai dan tanggal opini nilai; keausan bisa terjadi bahkan selama konstruksi, yang biasanya merupakan proses panjang. Sisa umur ekonomis dimulai dari tanggal opini nilai sampai akhir umur ekonomis bangunan. Sisa umur ekonomis sebuah bangunan selalu kurang dari atau sama dengan jumlah umur ekonomis, tetapi tidak pernah lebih dari jumlah umur ekonomis selama penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti tidak berubah. Dalam metode terperinci, sisa umur manfaat adalah estimasi waktu dari umur aktual suatu komponen hingga akhir total perkiraan umur manfaatnya. Sisa umur manfaat dari setiap komponen berumur panjang sama dengan atau, biasanya, lebih besar dari sisa umur ekonomisnya.

        Jumlah umur ekonomis dari bangunan serupa dikurangi usia efektif bangunan akan mendekati umur ekonomi yang tersisa dari subjek bangunan properti. Sebagai contoh, ada properti berusia 15 tahun. Penilai menelusuri kawasan pasar dan menemukan tiga penjualan yang melibatkan properti- properti yang sangat sebanding dalam ukuran, tata letak, dan karakteristik fisik lainnya:

• • • Penjualan 1, sebuah bangunan berusia 8 tahun, memiliki tingkat penyusutan tahunan sebesar 1,21% dan jumlah perhitungan umur ekonomis 83 tahun. Maka sisa perhitungan umur ekonomisnya adalah 75 tahun (83 – 8 = 75).
    • Sebaliknya, Penjualan 2, sebuah bangunan berusia 19 tahun, memiliki tingkat penyusutan tahunan sebesar 1,51% dan jumlah perhitungan umur ekonomisnya 66 tahun. Perhitungan umur ekonomis yang tersisa adalah 47 tahun (66 – 19 = 47).
    • Penjualan 3, sebuah bangunan berusia 14 tahun, memiliki tingkat penyusutan tahunan sebesar 1,39% dan jumlah perhitungan umur ekonomisnya 72 tahun (1/ 1,39%). Perhitungan umur ekonomis yang tersisa adalah 58 tahun (72 – 14= 58).

          Sebuah pola dapat diamati di sini. Dengan bertambahnya usia bangunan dan tingkat depresiasi tahunan rata- rata meningkat, jumlah perhitungan umur ekonomis menurun. Rekonsiliasi harus didasarkan pada bangunan yang berusia paling mendekati properti yang dinilai. Bangunan yang paling mirip usianya dengan properti yang dinilai adalah Penjualan 3. Mengingat penjualan serupa tersebut dan pola yang ditunjukkan oleh data pasar, penilai dapat secara wajar merekonsiliasi jumlah perhitungan umur ekonomis untuk properti yang dinilai pada 70 tahun. Dengan menggunakan metode usia- umur hidup, yang akan dibahas secara rinci nanti dalam bab ini, jumlah penyusutan akan sama dengan 21,43% (15/70) dari biaya properti.

Metode Ekstraksi Pasar

          Metode ekstraksi pasar bergantung pada ketersediaan penjualan yang sebanding sehingga depresiasi dapat tentukan. Cara ini membuat perbandingan langsung dengan penjualan pasar dan mudah dipahami serta dijelaskan, tetapi, dalam memperhitungkan semua elemen dalam satu perhitungan, ekstraksi pasar bisa menjadi suatu penyederhanaan yang berlebihan dari interaksi yang kompleks dari penyebab depresiasi fisik, fungsional, dan eksternal. Teknik ini terutama digunakan untuk mengekstrak jumlah penyusutan, untuk menetapkan jumlah

          perhitungan umur ekonomis, dan untuk menghitung penyusutan eksternal (ekonomi). Metode ekstraksi pasar mencakup langkah-langkah berikut:

1. 1. Menemukan dan memverifikasi penjualan properti sejenis yang kelihatannya telah memiliki jumlah penyusutan sebanding dengan properti yang Meskipun diharapkan, bukan merupakan suatu keharusan bahwa pembanding merupakan penjualan pada saat itu. Demikian pula, pembanding tidak harus dari pasar properti yang dinilai; bisa saja berasal dari pasar yang sebanding (yaitu, dengan selera, preferensi, dan pengaruh eksternal yang serupa) akan tetapi belum tentu sebanding.
   2. Melakukan penyesuaian yang selayaknya pada penjualan sebanding untuk faktor- faktor tertentu, termasuk bukti kepemilikan, pembiayaan, dan kondisi penjualan. Jika penilai dapat menghitung penyusutan yang dapat diperbaiki baik untuk jenis pemeliharaan yang ditangguhkan atau penyusutan fungsional, estimasi ini harus diterapkan pada harga jual sebagai penyesuaian. (Penyusutan yang dinilai dengan cara ini akan mengecualikan bagian- bagian yang dapat diperbaiki.). Penyesuaian kondisi pasar tidak dibuat karena penilai menghitung penyusutan pada saat Penyesuaian dalam gangguan fisik, fungsional, atau eksternal lainnya juga tidak dilakukan karena faktor-faktor ini merupakan sumber penyusutan dalam penjualan yang sebanding.
   3. Kurangi nilai tanah pada saat penjualan dari harga jual properti yang sebanding untuk mendapatkan biaya penyusutan bangunan.
   4. Perkirakan biaya bangunan untuk setiap pembanding pada saat penjualan. Perhitungan biaya harus memiliki dasar yang sama, yaitu biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biasanya biaya penggantian digunakan dan perhitungan biaya harus mencakup keseluruhan bangunan.
   5. Kurangi biaya penyusutan tiap bangunan dari biaya pembangunan untuk jumlah penyusutan dalam bentuk rupiah. Jika tidak ada penyesuaian yang dilakukan pada Langkah 2 terhadap harga jual bagian- bagian yang dapat diperbaiki, penyusutan yang diekstraksi ini akan mencakup semua bentuk penyusutan, baik yang dapat diperbaiki maupun yang tidak, dari ketiga penyebab tersebut. Jika penyesuaian harga jual untuk bagian- bagian yang dapat diperbaiki telah dilakukan, penyusutan yang dihitung tidak akan mencakup bagian- bagian yang bisa diperbaiki; ini akan mewakili jumlah total perhitungan depresiasi untuk bagian yang tidak dapat diperbaiki dari semua
   6. Ubah perhitungan rupiah penyusutan menjadi persentase dengan membagi tiap estimasi jumlah penyusutan dengan Jika usia penjualan relatif sama dengan usia properti yang dinilai, maka persentase jumlah penyusutan dapat direkonsiliasi ke dalam harga yang sesuai dengan properti yang dinilai. Harga tersebut digunakan pada biaya properti untuk mendapatkan perhitungan jumlah depresiasi properti.

          Jika ada perbedaan antara penjualan (misalnya, dalam usia, lokasi, tingkat pemeliharaan), dapat dilakukan perhitungan lebih lanjut untuk menawarkan dukungan tambahan untuk perhitungan jumlah penyusutan. Penilai pertama-tama melakukan anualisasi persentase jumlah penyusutan dengan cara membagi setiap persentase dengan umur aktual properti atau, jika ada perbedaan yang signifikan antara umur aktual dan umur efektif, dengan perhitungan umur efektif. Baik umur aktual atau efektif digunakan, dasar usia yang sama harus dipakai secara konsisten untuk semua penjualan. Karena estimasi akurat dari umur efektif sulit diperoleh, kisaran harga penyusutan tahunan yang paling konsisten didapatkan dengan menggunakan umur aktual dari pembanding. Kemudian penilai membandingkan kisaran nilai persentase tahunan dengan nilai penyusutan tahunan yang telah dihitung bangunan yang dinilai untuk melihat apakah angka yang terakhir masuk akal.

          Lihat penjualan pada Contoh 1. Semuanya merupakan biaya bunga sederhana dan usia, fungsi, dan pengaruh eksternal dari properti yang dijual serupa dengan properti yang dinilai.

Contoh 1				Langkah dalam Prosedur
	Penjualan 1	Penjualan 2	Penjualan 3
Harga jual	$215.000	$165.000	$365.000	1, 2
Dikurangi nilai tanah	– 60.000	– 40.000	– 127.750	3
Nilai bangunan terdepresiasi	$155.000	$125.000	$237.250	3
Biaya bangunan baru	$230.000	$195.000	$375.000	4
Dikurangi bangunan terdepresiasi	– 155.000	– 125.000	– 237.250	5
Jumlah depresiasi	$75.000	$70.000	$137.750	5
Penyusutan dalam %	32.61%	35.90%	36.73%	6

          Dalam hal ini deviasi perhitungan persentase keseluruhan depresiasi sangat kecil sehingga tidak perlu melakukan penyesuaian. Biaya perbaikan bangunan yang dinilai adalah $240.000 (lebih besar dari harga Penjualan 1 tetapi jauh lebih kecil dari harga Penjualan 3), sehingga persentase penyusutan dapat direkonsiliasi menjadi 33% dari biaya. Jumlah estimasi keseluruhan penyusutan dolar mencapai $80.000 ($240.000 x 0,33).

          Penjualan pembanding pada Contoh 2 memiliki rentang usia yang lebih panjang. Asumsikan lagi bahwa semua penjualan dengan biaya bunga sederhana dan tidak ada penyusutan besar fungsional atau eksternal yang terlihat.

Contoh 2				Langkah dalam Prosedur
	Penjualan 1	Penjualan 2	Penjualan 3
Harga jual	$998.000	$605.000	$791.000	1, 2
Dikurangi nilai tanah	– 140.000	– 100.000	– 125.000	3
Nilai bangunan terdepresiasi	$858.000	$505.000	$666.000	3
Biaya bangunan baru	$950.000	$627.000	$934.000	4
Dikurangi nilai bangunan terdepresiasi	– 858.000	– 505.000	– 666.000	5
Jumlah depresiasi	$92.000	$122.000	$268.000	5
Penyusutan dalam %	9.68%	19.46%	28.69%	6
Umur properti pembanding	8	14	19
Rata-rata tingkat depresiasi tahunan	1.21%	1.39%	1.51%

          Dalam Contoh 2 kisaran perhitungan persentase keseluruhan depresiasi sangat besar sehingga sulit untuk direkonsiliasi. Dengan asumsi bangunan yang dinilai berusia 15 tahun, yang paling dekat dengan umur aktual pada Penjualan 2, perhitungan yang wajar dari jumlah penyusutan untuk bangunan yang dinilai adalah 21%. Nilai ini dapat dipakai pada biaya bangunan. Untuk menghitung angka lump sum, penilai bisa menghitung tingkat penyusutan rata-rata tahunan dari bangunan dan pembandingnya. Tingkat depresiasi tahunan rata-rata pada bangunan yang dinilai sebesar 1,40% (21%/15) berada dalam kisaran 1,21% hingga 1,51% pada pembanding dan sejalan dengan perhitungan total penyusutan 21% untuk properti berusia 15 tahun.

Penerapan dan Batasan

          Ketika data penjualan banyak, metode ekstraksi pasar menunjukkan perhitungan depresiasi yang andal dan meyakinkan. Namun, properti pembanding harus memiliki karakteristik fisik, fungsional, dan ekonomi yang serupa dengan yang dinilai, dan properti tersebut harus mengalami jumlah dan jenis penyusutan yang sama.

          Ketika properti pembanding berbeda dalam hal desain, kualitas, atau konstruksi, akan sulit untuk memastikan apakah perbedaan nilai disebabkan oleh perbedaan ini atau perbedaan penyusutan. Metode ekstraksi pasar juga sulit diterapkan jika jenis atau tingkat penyusutan sangat bervariasi di antara properti pembanding. Jika penjualan yang dianalisis dipengaruhi oleh pembiayaan khusus atau bentuk bantuan yang tidak biasa, masalahnya akan menjadi lebih rumit.

          Kegunaan metode ini sangat bergantung pada ketepatan perhitungan nilai lahan dan perhitungan biaya untuk properti pembanding. Jika penjualan berlokasi di area pasar yang tidak sebanding dengan properti yang dinilai, metode tersebut mungkin tidak sesuai. Ekstraksi pasar memperhitungkan semua bentuk penyusutan secara sekaligus dan tidak merinci perhitungan ke dalam berbagai komponen depresiasi.

Metode Usia- Umur hidup

         Umur efektif dan perhitungan umur ekonomis suatu bangunan adalah konsep utama yang digunakan oleh penilai dalam mengukur penyusutan menggunakan hubungan usia- umur hidup. Dalam metode usia- umur hidup, jumlah penyusutan diperkirakan dengan menghitung rasio umur efektif properti dengan perhitungan umur ekonomisnya dan menerapkan rasio ini pada biaya total properti. Rumusnya adalah:

Umur efektif	X biaya total	= Penyusutan
Jumlah umur ekonomis

Meskipun tidak selalu seakurat teknik lainnya, metode umur- masa hidup adalah cara paling sederhana untuk menghitung penyusutan. Metode ini diterapkan dalam langkah- langkah berikut:

1. 1. 1. Melakukan penelitian untuk mengidentifikasi perhitungan jumlah umur ekonomis dari struktur serupa di area pasar dan menghitung umur efektif bangunan yang dinilai. Data yang digunakan dalam metode ekstraksi pasar juga dapat digunakan dalam metode usia- umur hidup.
      2. Membagi perhitungan umur efektif properti dengan total umur ekonomis yang diperkirakan dari bangunan serupa. Rasio yang dihasilkan kemudian digunakan pada biaya bangunan untuk menghitung jumlah depresiasi sekaligus.
      3. Kurangi perhitungan lump-sum depresiasi dari biaya bangunan yang dinilai untuk mengetahui kontribusi bangunan terhadap nilai properti.

Sebagai contoh, riset pasar (Langkah 1) menghasilkan informasi tentang bangunan yang dinilai dan properti pembanding sebagai berikut:

Biaya total bangunan baru	$668.175
Nilai tanah	$180.000
Perhitungan umur efektif	18 tahun
Jumlah perhitungan umur ekonomis pembanding	50 tahun

          Jumlah persentase depresiasi ditentukan dengan membagi taksiran umur efektif 18 tahun dengan jumlah perhitungan umur ekonomis 50 tahun (Langkah 2). Jadi, rumus usia- umur hidup   menunjukkan jumlah penyusutan sebesar 36%. Jika nilai tersebut digunakan pada biaya sebesar $668.175, jumlah penyusutan yang ditunjukkan adalah $240.543 (Langkah 3). Pendekatan biaya diterapkan sebagai berikut:

Biaya total	$668.175
Dikurang jumlah penyusutan	– 240.543
Nilai bangunan setelah penyusutan	$427.632
Ditambah nilai tanah	+ 180.000
Indikasi nilai dengan pendekatan biaya	$607.632

Penerapan dan Batasan

          Metode usia- umur hidup bersifat sederhana, mudah diterapkan, dan mudah dimengerti. Hal ini memungkinkan penilai untuk menentukan depresiasi total, yang selanjutnya dapat dipakai di antara berbagai penyebabnya dengan menggunakan prosedur terperinci. Meskipun metode ini biasanya merupakan cara paling sederhana untuk menghitung penyusutan, metode ini memiliki batasan- batasan tertentu.

          Pertama, karena persentase depresiasi ditunjukkan dengan rasio umur efektif terhadap jumlah umur ekonomis, metode ini mengasumsikan bahwa setiap bangunan mengalami depresiasi dengan metode garis lurus selama umur ekonominya. Pola depresiasi garis lurus hanyalah bersifat perhitungan, meskipun biasanya cukup akurat.

         Kedua, metode usia- umur hidup, seperti metode ekstraksi pasar, tidak membagi penyusutan ke dalam berbagai komponennya. Di wilayah pasar yang properti pembandingnya memiliki jenis dan jumlah penyusutan yang berbeda dari properti yang dinilai, metode usia- umur hidup mungkin sulit untuk disesuaikan.

          Akhirnya, metode usia- umur hidup, sekali lagi seperti metode ekstraksi pasar, tidak mengenali perbedaan antara bagian- bagian kemunduran fisik (physical deterioration) yang berumur pendek dan berumur panjang. Karena satu angka diasumsikan mencerminkan semua penyusutan dalam bangunan secara keseluruhan, jumlah berbagai kemunduran pada bagian- bagian yang berumur pendek tidak ditunjukkan secara langsung dalam metode usia- umur hidup. Misalnya, sebuah bangunan secara keseluruhan mungkin diperkirakan mengalami penyusutan sebesar 20% kecuali untuk atapnya, yang tidak seperti atap lain di lingkungan tersebut, diperkirakan menyusut sebesar 90%. Dalam situasi ini, metode terperinci akan memungkinkan penilai membuat analisis yang lebih jelas.

Variasi Metode Usia- Umur hidup

          Dalam beberapa situasi, dampak dari bagian penyusutan tertentu terhadap nilai dapat diketahui atau dapat diperkirakan dengan mudah dan akurat dan penilai dapat mengurangi bagian tersebut dari total biaya sebelum menerapkan rasio usia- umur hidup. Variasi semacam itu menggabungkan teknik dari ekstraksi pasar dan metode terperinci serta metode usia- umur hidup yang bersifat tradisional.

          Dalam variasi metode usia- umur hidup yang paling umum, biaya untuk menangani bagian yang bisa diperbaiki dari penyusutan (baik fisik maupun fungsional) diketahui. Pengurangan bagian- bagian depresiasi yang dapat diperbaiki dari biaya bangunan sebelum rasio usia- umur hidup diterapkan mencerminkan apa yang biasanya dipertimbangkan pembeli ketika memutuskan apakah akan berinvestasi pada sebuah properti. Prosedur ini paling berarti jika properti yang dinilai mengalami penyusutan yang dapat diperbaiki yang biasanya tidak ditemukan dalam data pasar pada saat penilaian. Ketika bagian yang bisa diperbaiki ditangani terlebih dahulu, penilai mungkin harus mempertimbangkan untuk menggunakan usia efektif yang lebih pendek dan/ atau perhitungan umur ekonomis yang lebih panjang dalam menghitung rasio usia- umur hidup.

          Misalnya, katakanlah properti berusia 20 tahun dengan total biaya $892.000. Interiornya harus sepenuhnya direnovasi dengan biaya tercatat sebesar $82.500. Penjualan bangunan serupa yang dijual setelah direnovasi digunakan sebagai acuan perkiraan jumlah umur ekonomis selama 50 tahun. Untuk memperoleh perkiraan jumlah umur ekonomis setiap bangunan yang sebanding, penilai menggunakan umur efektif 25% lebih rendah dari usia sebenarnya bangunan tersebut karena para investor merasa bahwa umur efektif sebuah bangunan akan lebih pendek dari usia sebenarnya ketika interiornya telah diperbaharui. Hal ini untuk menghindari penghitungan ganda penyusutan. Setelah perbaikan selesai, umur efektif bangunan yang dinilai diasumsikan 15 tahun – yaitu, 25% lebih rendah dari usia sebenarnya yaitu 20 tahun. Membagi 15 tahun dengan perkiraan nilai umur ekonomis 50 tahun dari acuan pasar mengindikasikan besarnya depresiasi (tidak termasuk interior) sebesar 30%. Rasio ini digunakan sebagai biaya bangunan dikurangi biaya perbaikan interior  ($892,000 – $82,500, atau $809,500) untuk memperoleh estimasi penyusutan $242,850. Dengan asumsi perhitungan nilai tanah $100.000, pendekatan biaya dapat diterapkan sebagai berikut:

Biaya total bangunan	$892.000
Dikurang biaya penggantian interior	– 82.500
Sisa biaya	$809.500
Dikurang penyusutan (Sisa biaya x rasio usia-umur hidup: $809.500 x 30%)	– 242.850
Biaya penyusutan	$566.650
Ditambah nilai tanah	+ 100.000
Indikasi nilai dengan pendekatan biaya	$666.650

       Jika terdapat penyusutan eksternal (ekonomi), variasi lain dari metode usia- umur hidup dapat digunakan. Jika penyusutan eksternal (ekonomi) memengaruhi properti yang dinilai dan terdapat penjualan properti di pasar subjek yang mengalami penyusutan eksternal (ekonomi) yang sama, penilai harus menggunakan nilai umur ekonomis yang diambil dari penjualan ini dalam rasio usia- umur hidup. Namun, jika penyusutan eksternal (ekonomi) memengaruhi properti subjek dan tidak ada penjualan di pasar subjek yang juga terpengaruh, penilai harus menghitung depresiasi eksklusif dari penyusutan eksternal (ekonomi) menggunakan perhitungan umur ekonomis yang diekstraksi pasar dalam rasio usia- umur hidup dan kemudian menghitung penyusutan eksternal (ekonomi) dengan menggunakan teknik dari metode terperinci (breakdown). Penyusutan yang diperkirakan dari metode usia- umur hidup dan taksiran penyusutan eksternal (ekonomi) dari metode terperinci akan ditambahkan bersama-sama untuk menghasilkan jumlah nilai total penyusutan.

          Sebagai contoh, anggaplah sebuah properti yang berada di kawasan yang kelebihan pasokan properti yang sebanding. Padatnya ruang persaingan ini telah mengakibatkan penurunan harga sewa sebesar 10%, yang bagi penilai setara dengan kerugian 10% dalam nilai bangunan. Nilai tanah juga terpengaruh, meskipun tidak separah nilai bangunan, dan pengaruhnya tercermin dalam perhitungan nilai tanah saat ini. Selama belum ada perubahan kelebihan persaingan melalui interaksi alami antara penawaran dan permintaan, bangunan dan lahan akan terus terpengaruh. Biaya pendirian bangunan berumur 10 tahun adalah $696.000, dan nilai tanah diperkirakan $255.000. Metode ekstraksi pasar, yang digunakan pada properti pembanding di pasar properti yang dinilai setahun sebelumnya ketika belum ada kelebihan pasokan, menunjukkan jumlah perhitungan umur ekonomis selama 50 tahun. Dengan menggunakan metode usia- umur hidup, penyusutan diperkirakan sebesar 20% (10/50).

Perhitungan penyusutan fisik dan fungsional yang pada bangunan yang dinilai dengan metode usia- umur hidup adalah $139.200 ($ 696.000 ×0,20) dan tambahan penyusutan eksternal (ekonomi) bangunan tersebut diperkirakan $69.600 ($696.000 × 0,10). Oleh sebab itu, besarnya depresiasi, dialokasikan sebagai berikut :

Penyusutan yang   diakibatkan   oleh   semua   penyebab   kecuali   penyusutan eksternal (ekonomi)	$139.200
Penyusutan yang diakibatkan oleh penyusutan eksternal (ekonomi)	+     69.600
Total penyusutan	$208.800

         Perhatikan bahwa penyusutan eksternal (ekonomi) disebabkan oleh kelebihan pasokan di pasar, dan sepertinya situasi seperti itu tidak akan permanen. Saat penawaran dan permintaan kembali mendekati ekuilibrium, kelebihan pasokan mungkin akan hilang.

        Teknik usia- umur hidup yang dimodifikasi paling baik digunakan ketika relatif sedikit penyesuaian yang perlu dilakukan pada metode usia- umur hidup untuk menghitung jumlah depresiasi. Biasanya, penyesuaian nominal dilakukan untuk bagian fisik yang bisa diperbaiki atau untuk pengaruh fungsional atau eksternal. Jika ada lebih dari satu elemen serupa dalam sebuah properti, disarankan untuk mengonversi ke metode terperinci yang lebih mendetail.

tag: perhitungan-penyusutan, perhitungan-depresiasi, The-Appraisal-Institute-book, materi-penilaian, buku-terjemahan,

Metode Terperinci

Metode terperinci adalah cara paling komprehensif dan rinci untuk mengukur depresiasi. Ketika digunakan dalam hubungannya dengan ekstraksi pasar dan metode usia- umur hidup, metode terperinci memilah perhitungan jumlah penyusutan ke dalam bagian- bagian komponennya – kemunduran fisik (physical deterioration), penyusutan fungsional, dan penyusutan eksternal (ekonomi) – yang, pada gilirannya, dapat dipecah menjadi komponen- komponen yang lebih tepat seperti yang diilustrasikan pada Gambar 16.1.

Gambar 16.1. Komponen – Komponen Depresiasi